대구지방법원 상주지원 2025타경5381. 경상북도 상주시 낙양동 명지아파트 105동 306호입니다. 감정평가상 6층 건물 중 3층에 위치하는 아파트로, 명지1차는 468세대이며 1994년 준공된 단지입니다. 이번 매각은 전체지분 매각으로 기재되어 있습니다.
등기부에는 김경수와 안인주가 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다. 김경수 지분에 대한 가압류와 강제경매개시결정에 이어 안인주 지분에도 별도 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 두 공유자의 지분과 경매사건이 연결되어 있어 매각 범위를 반드시 확인해야 합니다.
권리분석에서 특히 확인할 부분은 안인주입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 주거 점유자로 등장하며, 전입일은 2004.07.23입니다. 그러나 등기부상 안인주는 이미 1998년부터 공유자로 등재되어 있습니다. 따라서 단순히 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 별도 임차보증금이 존재하거나 매수인에게 승계된다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5381 (상주지원 · 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 낙양동 199-1 명지아파트 제105동 제3층 제306호 도로명주소: 경상북도 상주시 경상대로 2930-10 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 6층 건물 중 3층 |
| 동일 평형 기준 | 명지1차 · 전용 59.74㎡ · 468세대 |
| 소유자 | 김경수(지분 2분의 1), 안인주(지분 2분의 1) |
| 소유권이전 | 1998.09.07 (매매) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 매각 범위 | 전체지분 매각 |
| 감정가 산정 | 후행사건 2026타경3040 감정평가액 38,000,000원의 2배인 76,000,000원을 기준으로 함 |
| 기재 청구금액 | 10,738,658원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.04 · 갑구 2번 장호성 가압류 · 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 가압류
말소기준권리는 2017.07.04 접수된 장호성의 가압류(25,000,000원)입니다. 그 이후 등기된 김경수 지분의 가압류·압류·경매개시결정과 안인주 지분의 후행 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
1994년 한국주택은행 근저당권(채권최고액 15,600,000원), 1999년 상주농업협동조합 근저당권(7,000,000원), 2004년 이영우 근저당권(5,000,000원)은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이들 과거 근저당을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유자 및 임차관계 — 안인주의 지위 확인
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안인주 306호 · 주거 등기부상 공유자(1/2) |
2004.07.23 | 미상 | 전입 선순위 기재상 대항력 있음 실제 임차인 지위 확인 필요 |
확인 필요 확정일자 미상 보증금 미상 실제 승계액 미확정 |
안인주의 전입일은 2004.07.23으로 말소기준권리인 2017.07.04보다 앞섭니다. 따라서 전입 시점만 보면 선순위 점유관계에 해당합니다. 다만 안인주 자신이 이 아파트의 공유자라는 점 때문에 일반적인 선순위 임차인과 동일하게 취급할 수 없습니다.
실제 임대차계약과 보증금 지급이 있었는지, 공유자 지위에서 거주하는 것인지에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다. 확정일자와 보증금도 확인되지 않아 우선변제권이나 미배당 보증금의 승계액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 8.6% 높은 신건
명지1차 동일 평형인 전용 59.74㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래 평균은 70,000,000원이고, 2026년 9월 최신 거래도 70,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 76,000,000원은 두 기준 모두보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.74㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.09 | 59.74㎡ | 3 | 76,800,000원 |
| 2026.08 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.74㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.74㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 59.74㎡ | 3 | 70,700,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 2 | 76,500,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.74㎡ | 12건 | 70,000,000원 |
최근 실거래 범위는 43,000,000원부터 84,000,000원까지로 편차가 있습니다. 2026년 9월에는 같은 면적의 3층 거래가 76,800,000원에 이루어졌지만, 같은 달 최신 거래는 70,000,000원입니다. 실제 낙찰가격을 판단할 때 일부 고가 거래만 선택해서는 안 됩니다.
현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 6,000,000원 높으며, 최근 평균의 108.6%입니다. 여기에 취득 부대비용과 명도비용 등이 추가될 수 있습니다. 안인주와의 점유관계에서 실제 승계할 보증금이 발견된다면 실질취득총액은 추가로 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,768,000원 |
| 1. 가압류 · 장호성 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드주식회사 | 11,550,109원 | 11,550,109원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,483,973원 | 28,483,973원 |
| 4. 본압류 이행 · 현대카드주식회사 | — | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국공인중개사협회 | 14,835,000원 | 9,197,918원 |
| 6. 후행 경매개시 · 이택형 | 10,738,658원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제공된 채권액과 집행비용 추정치를 반영한 단순 계산입니다. 실제 배당순위와 배당액은 조세채권의 법정기일, 실제 채권신고, 배당요구 및 임차관계 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 이미 말소된 근저당권은 현재 배당채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 채권 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 미배당 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 16,375,740원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 31,302,140원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 43,243,260원 |
유찰하면 최저매각가는 60,800,000원, 48,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 반대로 채권 미배당은 증가하며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 모두 0원으로 계산됩니다. 후행 경매개시결정권자인 이택형의 예상배당도 각 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주공업고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학교 및 임야 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 간선도로 접근성은 보통 수준입니다. 서측 약 35m, 북측 약 12m, 남측 약 10m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 6층 건물 중 3층이며, 위생·급배수시설과 보일러 난방, 승강기 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 553,800원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 468세대 단지로 최근 동일 평형 거래가 확인되지만, 실거래 가격이 4,300만원에서 8,400만원까지 분포합니다. 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수 수요를 반영해 보수적으로 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안인주의 법적 지위. 공유자이면서 주거 점유자로 기재된 안인주가 실제 별도 임차인인지, 공유소유자로서 점유하는지 확인해야 합니다. 임대차계약서·보증금 지급관계·확정일자 유무를 대조하세요.
- 명세서 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 점유자의 선순위 전입과 해당 기재가 모순 없이 설명되는지 원본으로 확인하세요.
- 전체지분 매각. 등기부에는 공유자별 강제경매개시결정이 존재합니다. 최종 매각대상이 전체 소유권인지 매각물건명세서와 매각공고를 재확인하세요.
- 신건 가격. 최저가 7,600만원은 최근 실거래 평균과 최신 거래인 7,000만원보다 높습니다. 일부 고가 거래만 기준으로 응찰가를 산정하지 마세요.
- 압류 및 세금. 제천세무서장의 압류 등기가 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸 여부와 별도로 실제 조세채권의 배당순위 및 당해세를 확인하세요.
- 점유·명도. 공유자가 거주하는 경우 낙찰 후 소유권과 점유관계 정리에 필요한 절차를 고려하고 실제 점유상태를 조사하세요.
- 관리비 및 수리비. 관리비 체납 여부와 건물 내부 상태, 공용부분에 관한 비용 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 확인하세요.
맺으며 — “가격도, 점유관계도 확인이 먼저”
상주 명지아파트 306호는 등기부상 기존 근저당이 말소되어 있고, 2017년 장호성 가압류를 기준으로 후순위 권리가 정리될 예정입니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 없습니다.
그러나 주거 점유자 안인주는 동시에 지분 2분의 1을 가진 공유자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 일반 임차인으로 단정하거나, 반대로 인수위험이 완전히 없다고 확정하는 것은 모두 신중해야 합니다.
가격에서도 신건 최저가 7,600만원은 최근 평균 7,000만원의 108.6%로, 현재 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다. 예상배당상 채권 미배당도 16,375,740원에 이릅니다. 따라서 신건 가격의 부담과 점유관계 불확실성을 함께 고려해야 하는 물건입니다. 유찰 여부만 기다릴 것이 아니라, 안인주의 실제 임대차 및 승계관계부터 확인한 뒤 실질취득총액을 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 중요합니다.