부산지방법원 2023타경348. 화명동 화명국민주택 1동 6층 601호 아파트입니다. 현재 소유자는 이병길이며, 말소기준권리는 2016.06.30. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 129,600,000원이었고, 2022.10.06. 변경등기에는 채권최고액 115,200,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사케이엠투자대부의 근저당권들과 2023년 강제·임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 361,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 113,210,000원까지 낮아졌습니다. 같은 면적대 최근 12개월 거래 평균은 174,500,000원, 최신 2026.09 거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 각각 이보다 낮습니다. 다만 단지 경매 통계도 평균 유찰횟수가 4.0회이고 매각률은 20.0%로 나타나므로, 낮아진 가격과 별개로 실제 수요와 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경348 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡대로 280-9, 1동 6층601호 (화명동,화명국민주택) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 45.46㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이병길 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 113,210,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임재순 / 9,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.06.30. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 주식회사케이엠투자대부 근저당권 3건과 2023년 임재순의 강제경매개시결정, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 64.9%
비교 대상은 화명그린파크맨션 동일 면적대 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건이고 평균 거래금액은 174,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09의 170,000,000원이며, 표본 최저는 150,000,000원, 최고는 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 43.58㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 43.58㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 43.58㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 45.46㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 43.58㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 45.46㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 43.58㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 43.58㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 43.58㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 45.46㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 43.58㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 43.58㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 174,500,000원 |
현재 최저가 113,210,000원은 최근 12개월 평균 174,500,000원의 64.9%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 56,790,000원 낮고, 표본 최저가 150,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 361,000,000원 자체는 최근 거래 수준과 큰 차이가 있지만, 네 차례 유찰을 거치면서 현재 입찰 기준가격은 실거래 범위 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,940원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 129,600,000원 | 110,825,060원 |
| 3. 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 임재순 | 9,500,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 9,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 328,600,000원 중 채권자 예상배당은 110,825,060원, 미배당액은 217,774,940원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 연결되는 것이 아니라 배당 부족으로 남으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동, 와석초등학교 북서측 인근이며 주변에는 아파트단지, 단독·공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 화명역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 601호입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 1,386,000원/㎡입니다.
- 정비사업. 토지이용계획에는 화명2재건축정비구역이 기재돼 있습니다. 정비구역 관련 내용은 가격·환금성에 영향을 줄 수 있어 사업 진행상황 확인이 필요합니다.
- 거래. 비교 단지는 360세대, 1988.12.02 준공이며 최근 12개월 동일 면적대 거래는 12건, 평균 174,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유자를 직접 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2016.06.30. 교보생명보험주식회사 근저당권이 기준이며, 이후 현재 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 교보생명 근저당은 최초 채권최고액 129,600,000원, 2022.10.06. 변경등기에는 115,200,000원이 기재돼 있으므로 최신 등기 원본을 확인하세요.
- 재건축 정비구역 확인. 화명2재건축정비구역에 포함된 것으로 기재돼 있어 정비사업 단계와 권리산정·분담 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰횟수도 4.0회입니다. 가격만 보지 말고 물건 상태·점유·정비사업·수요를 함께 점검하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 가정에서 채권 미배당액은 217,774,940원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 가격은 낮아졌고, 확인할 것은 점유와 정비사업
이 물건은 감정가 361,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가가 113,210,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 174,500,000원의 64.9%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 등기상으로는 2016년 교보생명보험 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤 현재 권리들은 매각으로 소멸, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이미 4회 유찰됐다는 점, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.0회이고 매각률이 20.0%라는 점, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 화명2재건축정비구역이라는 점은 별도로 확인해야 할 요소입니다. 따라서 현재 가격 수준의 할인폭과 권리소멸 구조를 확인하되, 점유관계·최신 매각물건명세서·재건축 진행상황을 원본으로 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
