부산지방법원 2024타경4712. 명지동 엘크루블루오션 510동 10층 1002호 아파트입니다. 현 소유자는 안정현이며, 2020.12.29. 소유권을 이전받은 날 포항수산업협동조합이 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 547,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 권리금액을 더한 실질취득가는 현재 회차 기준 최저가와 같습니다. 다만 임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4712 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지오션시티12로 92, 510동 10층 1002호 (명지동, 엘크루블루오션) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 510동 10층 1002호 · 사용승인일 2012.06.29. |
| 소유자 | 안정현 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 547,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 609,801,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.29. 을구 10번 포항수산업협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 포항수산업협동조합 근저당 288,000,000원, 김영대 근저당 각 120,000,000원, 포항수산업협동조합 추가 근저당 852,000,000원, 부산신용보증재단·주식회사씨씨엠·소상공인시장진흥공단의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 예상배당표 (매각가 547,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,874,000원 |
| 2. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 288,000,000원 | 23,526,000원 |
| 4. 근저당 · 김영대 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김영대 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 852,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 41,137,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사씨씨엠 | 34,540,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,222,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,988,899,756원, 예상 배당액은 539,526,000원, 미배당은 1,449,373,756원입니다. 신청채권자의 청구도 전액 충족되지 않는 구조이며, 소유자 잔여는 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
③ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 547,400,000원 | 539,526,000원 | 1,449,373,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 383,180,000원 | 377,015,480원 | 1,611,884,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 268,225,999원 | 263,670,835원 | 1,725,228,921원 | 0원 |
이 사건의 특징은 유찰에 따라 채권자 미배당은 커지지만 매수인의 인수금액은 계속 0원으로 산정된다는 점입니다. 따라서 후순위 채권이 많다는 사실 자체를 매수인의 추가부담으로 오인할 필요는 없습니다. 반대로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단할 수도 없습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래가격 검증과 함께 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 오션초등학교 북서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통시설은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 내 10층 1002호이며, 사용승인일은 2012.06.29.입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·소방·스프링클러·공동현관문 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 사면으로 명지오션시티로에 각각 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,185,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등이 포함·저촉되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.12.29. 포항수산업협동조합 근저당권 516,000,000원이 말소기준으로 정리되어 있는지 입찰 당일 등기 원본과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·현장 점유자를 확인해 실제 인도 리스크를 점검해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당은 1,449,373,756원이지만, 배당산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래가격과 개별 호수의 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 최종 배당요구·세금 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “후순위 채권은 많지만, 현재 인수액은 0원”
이 물건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.12.29. 포항수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 붙은 여러 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 547,400,000원에서는 채권자 미배당이 크게 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 실제 입찰 판단의 남은 두 축은 점유와 가격입니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 점유관계를 직접 확인해야 하고, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건은 권리구조는 단순하되, 점유 확인과 실제 가격 검증을 마친 뒤 판단할 물건으로 정리할 수 있습니다.
