의정부지방법원 2024타경85083. 가평군 조종면 신하리 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지이며 감정평가상 건물 기호 2·4·6·8·10은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역이고, 기호 1·3·5·7·9·11-13에 자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
현재 최저매각가는 524,247,000원으로 감정가 2,183,453,400원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 다회 유찰 원인과 토지·건물 전체 구성, 점유 및 이용관계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85083 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 신하리 102-1 · 경기도 가평군 조종면 연인산로150번길 62-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2·4·6·8·10 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김주관 |
| 감정가 / 최저가 | 2,183,453,400원 / 524,247,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 청구액 | 1,440,605,981원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.04.26. 을구 2번 남양주동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,088,000,000원입니다. 이후 2023.11.09. 근저당권이 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2024.10.31. 임의경매개시결정과 2024.11.08. 국의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 2024.10.14 | 2024.12.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전선희 | 2023.12.14 | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정석화 | 2024.08.26 | 2024.12.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.04.26.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 세 임차인 모두 보증기관 승계·대위신고에 해당하지 않는 실제 임차인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,642,470원 |
| 2. 근저당권 · 남양주동부새마을금고 | 2,088,000,000원 | 516,604,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 2,088,000,000원에 비해 매각대금이 작아 1,571,395,470원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 524,247,000원 | 516,604,530원 | 1,571,395,470원 |
| 8회 유찰 시 | 419,397,600원 | 412,803,624원 | 1,675,196,376원 |
| 9회 유찰 시 | 335,518,080원 | 330,020,827원 | 1,757,979,173원 |
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신하리마을회관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 2·4·6·8·10은 단독주택으로 이용 중입니다. 기호 2·4는 철근콘크리트구조 2층, 기호 6·8·10은 철근콘크리트구조 3층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 359.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 80,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다회 유찰 원인 확인. 7회 유찰까지 내려온 이유를 현장 상태, 물건 구성, 점유, 접근성, 환금성 관점에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김영민·전선희·정석화의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지·건물 전체 범위 확인. 감정평가에는 여러 건물·토지 기호가 함께 나타나므로 매각목록과 현황을 대조해 실제 매각 대상 전체를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 검토해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다
권리만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 2023.04.26. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 대비 현재 최저가는 24.01%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 왜 7회 유찰됐는지와 토지·건물의 실제 구성·점유·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
