서울중앙지방법원 2025타경1444. 강남구 개포동 청아람 제1동 2층 202호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2022.07.26 설정된 동대문중앙새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위로 주식회사엠제이캐피탈대부의 182,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년 신용보증기금과 서울신용보증재단의 가압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가 774,000,000원의 80%인 619,200,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.06 전용 52.31㎡, 4층의 820,000,000원 1건이고, 대상 면적은 50.23㎡입니다. 면적 매칭 표본으로 계산된 현재 최저가의 최근 시세 대비 비율은 75.5%입니다. 다만 실거래가 단 한 건이므로, 이 24.5% 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 개포동 1211-1 청아람주건축물 1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 개포로36길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 50.23㎡ |
| 소유자 | 정효성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 774,000,000원 / 619,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 407,910,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건축 관련 | 매각물건명세서 비고: 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2022.07.26 동대문중앙새마을금고 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 이후 설정된 엠제이캐피탈대부 근저당과 두 건의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.05.28 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐지만, 근저당권의 순위 자체는 기존 2022.07.26 기준을 따릅니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 75.5%
청아람은 총 11세대, 2014.12.17 준공이며 대상 면적은 50.23㎡입니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.06 전용 52.31㎡ 4층이 820,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 52.31㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 820,000,000원 |
현재 최저가 619,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 820,000,000원의 75.5%입니다. 권리상 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 619,200,000원이며, 단순 금액 비교상 최근 확인 거래보다 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 대상 호수와 거래 사례의 면적·층이 동일하지 않으며, 위반건축물 등재가 있어 ‘최근 거래보다 낮다’와 ‘안전하게 싸다’는 같은 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 619,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,592,000원 |
| 2. 근저당 · 동대문중앙새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠제이캐피탈대부 | 182,000,000원 | 130,608,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 76,855,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 71,499,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 810,354,980원 중 채권자 예상배당은 610,608,000원, 미배당은 199,746,980원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용과 배당액은 현재 619,200,000원 매각 가정의 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 619,200,000원 | 610,608,000원 | 199,746,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 495,360,000원 | 488,006,400원 | 322,348,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 396,288,000원 | 389,939,968원 | 420,415,012원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안을 임차보증금이나 인수 권리가 발생하는 구조가 아닙니다. 대신 유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 407,910,510원 대비 배당 시뮬레이션상 선순위 근저당 배당액이 480,000,000원이고, 3회 유찰 시나리오에서는 해당 배당액이 389,939,968원으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 입지. 서울구룡초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호이며, 상·하수도·위생설비·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 ㎡당 7,969,000원입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 환금성. 청아람은 총 11세대로 규모가 작고 최근 12개월 확인 거래도 1건이어서 가격 검증용 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 내용 확인. 매각물건명세서에 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 명시돼 있습니다. 입찰 전 등재 내용과 현 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 619,200,000원은 최근 거래 820,000,000원의 75.5%지만 거래가 1건뿐입니다. 해당 거래와 대상 호수의 층·면적·상태 차이를 별도로 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.07.26 동대문중앙새마을금고 근저당이 기준이며, 2025.05.28 제이비우리캐피탈로 이전된 사실까지 최신 등기부에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 및 인도 상태는 현장과 집행기록을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 규제 내용을 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
- 배당표는 시뮬레이션. 집행비용·채권최고액을 기준으로 계산된 수치이며 당해세 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 위반건축물 확인이 먼저”
권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 현재 최저가 619,200,000원은 최근 12개월 거래 820,000,000원의 75.5%로 금액상 낮고, 권리상 실질취득액도 같은 619,200,000원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 위반건축물 등재입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이고 총 11세대 규모의 다세대라, 아파트처럼 풍부한 거래 사례로 가격을 교차검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 건축물 상태와 제한사항을 얼마나 정확히 확인하느냐가 실제 판단을 좌우합니다. 현재 가격 할인은 분명 보이지만, 그 할인 폭이 위반건축물 리스크를 충분히 보상하는지는 원본 건축물대장과 현황 확인 후 판단해야 합니다.
