서울중앙지방법원 2025타경3877. 서울 관악구 봉천동 낙성대역10길 43, 5층 501호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김경화와 신의식으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매의 대상은 그중 신의식 지분입니다. 따라서 낙찰자는 주택 전체를 단독으로 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자 김경화와 함께 공유관계를 형성하게 됩니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2020.11.10 접수된 방배5구역주택재건축정비사업조합의 신의식 지분 가압류입니다. 그 뒤 2025.12.12 같은 채권자가 신의식 지분에 강제경매개시결정을 받았습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 금액으로 떠안을 권리는 0원이지만, 지분만 취득한다는 구조적 제약은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3877 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 196-179 5층501호 · 서울특별시 관악구 낙성대역10길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 제5층 제501호 |
| 소유관계 | 김경화 2분의 1 · 신의식 2분의 1 |
| 매각대상 | 신의식 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 180,300,000원 / 180,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방배5구역주택재건축정비사업조합 / 516,791,284원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 지분취득은 별개
현재 등기상 근저당권은 없습니다. 과거 우리은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020.11.10의 신의식 지분 가압류이고, 2025.12.12의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 점유·임대차 — 임차 신고는 없지만 임대상태는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 “임대미상”으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 소유자 직접점유 또는 공실로 단정할 수 없습니다. 지분매각에서는 실제 점유자와 공유자 사이의 사용관계가 낙찰 후 이용 가능성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현황 확인이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 53.8%만 보고 싸다고 보면 안 된다
낙성대아트빌의 확인된 거래는 전용 68.8㎡, 3층의 2021.12 거래 335,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가 대비 실거래 비율은 53.8%로 표시되지만, 이 숫자는 2분의 1 지분의 경매가격과 전체 호수의 실거래가격을 직접 나눈 값입니다. 비교 단위가 다르기 때문에 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 68.8㎡ | 3 | 335,000,000원 |
또한 확인 거래 시점이 2021.12로, 2026.10.13 매각기일과 상당한 시간차가 있습니다. 최신 거래 추세를 확인할 수 있는 추가 표본이 없으므로, 현재 시세를 335,000,000원으로 단정해서도 안 됩니다. 특히 지분은 전체 소유권과 환금성·사용권·매수층이 다르므로 전체 호수 실거래보다 별도의 할인요인이 존재할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,324,200원 |
| 2. 가압류 · 방배5구역주택재건축정비사업조합 | 1,000,000,000원 | 176,975,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 방배5구역주택재건축정비사업조합 | 516,791,284원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 180,300,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 176,975,800원, 미배당액은 1,339,815,484원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,300,000원 | 176,975,800원 | 1,339,815,484원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,240,000원 | 141,420,640원 | 1,375,370,644원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,392,000원 | 112,976,512원 | 1,403,814,772원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만 신의식의 2분의 1 지분만 취득한다는 조건은 변하지 않습니다. 따라서 가격만 내려갔다는 이유로 일반적인 단독소유 다세대처럼 접근하면 안 됩니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 공유관계와 우선매수권은 계속 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구민종합체육센터 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 낙성대역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2002.11.01입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 낙성대아트빌은 총 8세대이며, 확인 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 매각 대상은 신의식의 2분의 1 지분입니다. 전체 호수 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회에 한하여 행사될 수 있으므로 매각기일의 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차 신고는 없지만 감정요항에는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 현황 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 2021.12의 335,000,000원 1건뿐이고 전체 호수 거래입니다. 지분가치 판단의 직접 비교자료로 쓰기 어렵습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으므로 포함 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 입찰 후 절차를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단독소유”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 0원이 아니라 2분의 1입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만 낙찰자가 취득하는 것은 신의식의 지분뿐이고, 김경화의 지분은 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권까지 존재합니다. 확인된 실거래 335,000,000원도 2021.12의 전체 호수 거래여서 180,300,000원의 지분 최저가와 직접 비교해 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 채권 인수는 단순하지만, 공유관계·점유·가격 판단은 별도로 풀어야 하는 지분경매입니다.
