부산지방법원 2025타경102274. 부산 강서구 명지동에 위치한 명지두산위브포세이돈 103동 504호, 전용 84.9838㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 390,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 오에스비저축은행이며, 청구액은 363,125,101원입니다.

현재 소유자는 최지현 씨입니다. 등기상 최초 소유권이전 이후 여러 차례 금융기관 근저당이 설정됐다가 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 3월 24일 설정된 오에스비저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 458,400,000원입니다.

이후 설정된 압류와 가압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 매수인에게 그대로 승계되는 형태는 아닙니다. 그러나 감정 당시 내부 확인에 실패했고 임대관계도 미상이므로, 현장 점유와 명도 문제까지 해결됐다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 오에스비저축은행 근저당

현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 10번 오에스비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 458,400,000원이며, 이 근저당 자체도 매각으로 소멸합니다. 이후의 부산강서세무서장 압류, 박정학 가압류 및 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024년 국세 압류는 매각으로 등기상 소멸할 예정이지만, 실제 조세채권의 우선순위와 배당액은 별개의 문제입니다. 압류등기 소멸과 조세채권의 배당 여부를 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 17% 높은 신건

명지두산위브포세이돈 동일 면적(전용 84.98㎡대)의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 333,375,000원입니다.

실거래 최저가는 289,500,000원, 최고가는 370,000,000원입니다. 최저매각가 390,000,000원은 최근 평균의 117.0%에 해당하고, 확인된 최근 거래 최고가보다도 높습니다.

특히 최신 거래가인 2026년 9월 거래금액 370,000,000원을 기준으로 보더라도 현재 최저가는 그보다 높은 수준입니다. 실거래 표본 내 가격 편차가 상당하므로 층·향·내부 상태를 함께 고려해야 하지만, 현장 내부가 확인되지 않은 상태에서 신건 감정가에 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)

채권최고액 기준 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세 등 조세채권의 실제 배당순위·배당액과 추가 배당변동 사유는 별도로 확인해야 합니다. 실제 채권액과 채권최고액은 동일하지 않을 수 있습니다.

신건 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,260,000원을 제외한 383,740,000원이 오에스비저축은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액 363,125,101원은 이 배당 추정액으로 충족되지만, 근저당 채권최고액을 기준으로 보면 전액 배당은 아닙니다.

후순위 가압류권자 박정학에게 돌아가는 예상배당은 0원이며, 채권최고액을 포함한 분석상 총 채권액 508,400,000원 대비 124,660,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 채권자 측의 배당 부족액으로, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

회차별 미배당은 채권자 배당 부족액입니다. 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 실제 경매 진행 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 강서구 명지동 명호초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013.03.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·옥내소화전·지하주차장·공동현관·도시가스설비 등이 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접지 및 도로와 등고평탄한 토지이며, 아파트 단지 및 상가 부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 국가산업단지·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
• 공부 및 내부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 마감 및 실제 이용상태는 확인되지 않았으므로 수리·보수 비용을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 1,256세대 아파트단지로 최근 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 실거래가가 289,500,000원부터 370,000,000원까지 분포해 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가 390,000,000원은 최근 실거래 평균 333,375,000원의 117.0%입니다. 최신 거래가 370,000,000원보다도 높으므로 신건 가격의 적정성을 신중히 검토해야 합니다.
• 회차별 가격 재검토. 제공된 시나리오의 1회 유찰가 312,000,000원, 2회 유찰가 249,600,000원을 참고하되 실제 유찰과 이후 매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 현장 내부 확인에 실패했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임대차 현황을 확인한 뒤 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 부산강서세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 조세채권의 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당 및 배당 검토. 신청채권자 청구액은 363,125,101원이며 채권최고액은 458,400,000원입니다. 예상배당액 383,740,000원과 구별하고, 실제 배당채권액은 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 관리비 및 내부 보수. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 내부 미확인에 따른 보수비용과 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

부산 명지두산위브포세이돈 504호는 말소기준권리와 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권까지 모두 배당받지는 못하지만, 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 인수 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다.

다만 점유 및 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 서로 다릅니다.

그리고 무엇보다 현재 신건 가격 390,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 333,375,000원의 117.0%입니다. 최신 거래가 370,000,000원보다도 높아 현재 가격에서 시세 대비 할인 매력을 기대하기 어렵습니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 낮지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 가격 측면에서는 유찰 이후의 실제 최저가와 당시 실거래 시세를 재비교하는 것이 합리적입니다. 권리의 말소 여부보다 입찰가격의 적정성이 이번 사건의 핵심 판단 요소입니다.