부산지방법원 2025타경102319. 화명동 삼한힐파크 104동 12층 1202호, 전용 84.994㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이상식은 2006-11-10 거래가 129,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023-04-04 현대캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 224,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 이후 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 한지민이 확인되고, 전입일은 2007-07-25입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력 문제가 발생할 수 있지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 낙찰자가 승계할 금액 역시 현재 단계에서는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 732 삼한힐파크 104동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.994㎡ · 21층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이상식 (2006.11.10. 거래가 129,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 198,485,066원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023-04-04 현대캐피탈주식회사 근저당 224,400,000원입니다. 그 이후 설정된 신한카드의 가압류 17,437,077원과 2025-12-24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지민 | 2007-07-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 합계와 실제 인수금액은 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 262,000,000원은 최근 평균의 114.0%
삼한힐파크는 807세대, 2003-11-06 준공 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 84.99㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 229,916,666원이고, 최신 거래는 2026.09 227,000,000원입니다. 현재 최저매각가 262,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 6 | 219,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 20 | 244,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 236,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 226,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 20 | 244,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 239,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 229,916,666원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~245,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 229,916,666원입니다. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 평균보다 높은 데다, 임차인 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 가격을 두고 “경매라서 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 실제 인수금액이 발생하면 실질취득 부담은 262,000,000원보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,437,077원 | 17,437,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,694,923원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 한지민의 보증금이 미상이라 임차보증금 배당과 미배당 승계액을 확정할 수 없으므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 권리 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화잠초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 화명역이 소재하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골지붕 21층 건물 내 12층 1202호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 남동측·남서측·북서측 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지 등에 해당하고, 소하천·전기공급설비·학교 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·관련공부와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한지민의 보증금이 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금 규모가 확인돼야 매수인 승계 가능액과 실질취득 부담을 계산할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일은 2007-07-25로 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 229,916,666원의 114.0%입니다. 경매라는 이유만으로 할인 매수라고 볼 수 없습니다.
- 유찰 후에도 총취득비용 재계산. 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원 시나리오가 있지만, 임차인 인수액이 발생하면 낙찰가 외 부담을 더해 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유관계와 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 부담을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 114% + 선순위 전입 미확정”이 핵심
이 사건의 승부처는 두 가지입니다. 첫째, 가격. 현재 최저가 262,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 229,916,666원의 114.0%로 최근 시세보다 높습니다. 둘째, 임차인. 한지민의 전입일 2007-07-25은 2023-04-04 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서는 “권리 깨끗·인수 0원”으로 볼 수 없고, 실질취득 부담은 최소 262,000,000원에서 시작하되 임차보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있는 구조로 이해하는 것이 맞습니다. 최근 시세보다 높은 신건 가격에 선순위 전입 임차인 불확실성까지 겹쳐 있으므로, 입찰 전 임차인의 보증금·대항력·배당 여부 확인이 우선입니다.
