부산지방법원 2026타경100092. 부산 서구 동대신동2가 더스페이스 101동 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전유면적은 70.0936㎡이며 9층 건물의 6층에 위치합니다. 권리분석의 핵심은 2024.06.07. 가압류보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차관계입니다. 배다현은 2019.07.10. 임대차계약, 2019.07.23. 확정일자, 2019.08.12. 전입·점유를 갖추고 있어 원래라면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 배다현)가 2026.05.11.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배다현 임차보증금과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100092 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 6층602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전유면적 / 층 | 70.0936㎡ · 9층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 박성재 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018년 8월 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.06.07. 유한회사 세무법인해법의 가압류 7,542,410원입니다. 배다현의 전입·점유는 2019.08.12., 확정일자는 2019.07.23.으로 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차관계입니다. 임차권등기는 2024.09.23. 이루어졌고, 이후 2026.02.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 신고자 | 점유 / 사용 | 보증금 | 권리상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 배다현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 우선변제 | 2024.09.23. |
| 공사 | 주거 | 0원 | 대항력 우선변제 | 2026.01.26. |
② 가격 비교 — 실거래가가 없어 감정가 자체의 메리트는 미확정
더스페이스는 총 8세대, 사용승인일은 2018.08.09.입니다. 대상 전유면적은 70.0936㎡이지만 동일 면적에 대응되는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 247,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다, 실제 응찰 전에 업무시설(오피스텔) 이용 상태와 동일·유사 면적의 최근 거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 배다현 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 세무법인해법 | 7,542,410원 | 7,542,410원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 65,199,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 247,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 배다현 보증금은 170,000,000원 전액 배당되고, 가압류 7,542,410원도 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 65,199,590원이 배당되는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서여자고등학교 남동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 동대신역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 광대로에 접하고 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접하며, 북서측 도로를 통해 직접 출입 가능합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 광로3류에 접하고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 379.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형, 공시지가 1,840,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 602호이며 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 현황조사에서는 목적물을 ‘더스페이스 602호’로 표시해 공부상의 ‘101동’ 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 보증금 전액 미배당 상황에서도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 건축물대장·등기·현황을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 247,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 목적물 표시 확인. 현황조사상 ‘더스페이스 602호’와 공부상 ‘더스페이스 101동 6층 602호’의 표시 차이를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
이 사건은 선순위 임차관계가 있다는 점만 보면 단순한 권리구조는 아닙니다. 배다현의 전입·확정일자는 말소기준인 2024.06.07. 가압류보다 앞서고 보증금도 170,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출해, 미배당액이 생겨도 해당 임차관계의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 감정가 247,000,000원이 싼지 비싼지를 현재 자료만으로 단정해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 확약의 효력이 핵심이고, 가격 측면에서는 업무시설(오피스텔) 이용상태와 유사 면적 거래가격을 확인하는 것이 최종 판단의 관건입니다.
