부산지방법원 2026타경100626. 부산 사하구 장림동 신세대지큐빌 106동 21층 2101호 아파트입니다. 현재 소유자는 이명주이고, 2021.10.01 거래가 99,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 79,310,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026.05.12 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매각대금으로 근저당 채권최고액 전부를 채우지는 못하지만, 미배당액은 8,907,800원이고 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100626 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 106동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.14㎡ |
| 소유자 | 이명주 · 2021.10.01 거래가 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 |
| 청구액 | 72,451,658원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021년 근저당
임차인 없음. 현재 분석상 대항력 임차인 보증금이나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 2021.10.01 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리이전과 현재 임의경매개시결정은 이 권리의 흐름 안에 있습니다. 과거 우리은행 근저당권 71,500,000원과 22,000,000원은 2021.10.07 말소됐고, 과거 서진혁의 임차보증금 35,000,000원 임차권도 2007.04.24 해지로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 79.1%
신세대지큐빌 동일 면적 49.14㎡의 최근 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 91,125,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준 금액은 72,100,000원으로, 최근 평균의 79.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.14㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 49.14㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.09 | 49.14㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 49.14㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 49.14㎡ | 8 | 71,500,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 22 | 88,500,000원 |
| 2026.04 | 49.14㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 평균 | 49.14㎡ | 12건 | 91,125,000원 |
최근 실거래 범위는 71,500,000원~118,000,000원이고, 최신 거래는 2026.09의 90,000,000원입니다. 현재 최저가 72,100,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 실거래 최저 71,500,000원과는 가까운 수준입니다. 따라서 단순히 평균 대비 할인율만 보고 판단하기보다 해당 호수의 층·상태와 최근 저가 거래의 조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 79,310,000원 | 70,402,200원 |
| 미배당 | - | 8,907,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,697,800원과 근저당권 배당 70,402,200원으로 매각대금 72,100,000원이 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 8,907,800원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 8,907,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 56% | 57,680,000원 | 56,241,760원 | 23,068,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 45% | 46,144,000원 | 44,913,408원 | 34,396,592원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신세대지큐빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 신세대지큐빌 · 총 990세대 · 준공일 2003.04.24.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 토지. 토지면적 19,908㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로각지입니다.
- 공시지가. 820,300원/㎡.
- 도시계획. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 거래범위. 동일 면적 최근 12건 실거래는 71,500,000원~118,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대조. 평균 91,125,000원뿐 아니라 최근 최저 71,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 함께 비교합니다.
- 권리 승계 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 근저당 이전 관계. 2021.10.01 삼성생명보험주식회사 근저당이 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 확인합니다.
- 과거 말소권리 구분. 과거 임차권과 우리은행 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현재 권리와 혼동하지 않습니다.
- 물건 상태 확인. 동일 면적 실거래 편차가 크므로 개별 호수의 실제 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 개별 거래까지 확인
이 물건의 현재 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.10.01 설정된 채권최고액 79,310,000원 근저당이고, 현재 분석상 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 실질취득 기준은 현재 최저가와 같은 72,100,000원이며, 최근12개월 실거래 평균 91,125,000원의 79.1%입니다.
다만 최근 거래 중 71,500,000원 사례가 있다는 점은 중요합니다. 평균만 보면 할인 폭이 크지만, 실제 저가 거래와 비교하면 현재 최저가가 거의 같은 구간입니다. 따라서 이 사건은 인수 위험보다 해당 호수의 상태와 최근 저가 거래의 조건을 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.