울산지방법원 2024타경108073. 울산 남구 신정현대홈타운 303동 19층 1903호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 차승윤이며 2015.04.28 소유권이전 당시 거래가액은 310,000,000원입니다. 말소기준은 2016.08.26 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사덕산자산관리대부의 근저당권·전세권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있고, 배당시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 424,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 296,800,000원입니다. 같은 단지 최근 거래 표본 12건의 최근 12개월 평균은 478,583,333원, 최신 거래는 2026.07 493,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 62.0%로, 인수액 0원 기준 실질취득가도 296,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경108073 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 수암로129번길 25, 303동 19층1903호 (신정동,신정현대홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 차승윤 · 2015.04.28 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사덕산자산관리대부 / 176,686,028원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 신정현대홈타운4 · 673세대 · 2001.11.15 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 배당시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2016.08.26 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후의 주식회사덕산자산관리대부 근저당권 195,000,000원, 전세권 5,000,000원 및 2024.05.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 296,800,000원 vs 최근 거래
단지 최근 거래 표본 12건입니다. 전용 84.96㎡ 거래가 중심이고 일부 81.87㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 478,583,333원, 최저는 425,000,000원, 최고는 540,000,000원이며 최신 거래는 2026.07 493,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 493,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 479,000,000원 |
| 2026.06 | 81.87㎡ | 25 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 24 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 21 | 540,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 508,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 81.87㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 478,583,333원 |
현재 최저가이자 인수액 0원 기준 실질취득가인 296,800,000원은 최근 12개월 평균 478,583,333원의 62.0%입니다. 또한 감정가 424,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 493,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이번 사건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 실질취득가 자체가 최근 거래대보다 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사덕산자산관리대부 | 195,000,000원 | 38,644,800원 |
| 4. 전세권 · 주식회사덕산자산관리대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 453,200,000원 중 예상배당은 291,844,800원, 미배당은 161,355,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,955,200원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 296,800,000원 | 291,844,800원 | 161,355,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 207,760,000원 | 204,051,360원 | 249,148,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 145,432,000원 | 142,595,952원 | 310,604,048원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 176,686,028원이고 예상배당은 38,644,800원입니다. 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 소재 동백초등학교 남서측 인근. 아파트단지·다가구주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 기준으로 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 중 19층 1903호. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 대표필지는 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역·하천구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 2,514,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 집행정지 이력 확인. 2025.08.14 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송됐고 각각 2025.08.20, 2025.08.14 도달 이력이 있습니다. 2026.10.13 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 최종 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경등기 대조. 최초 253,200,000원에서 196,100,000원, 176,000,000원으로 변경등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 등기부 원문을 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 소유권자는 차승윤입니다. 실제 점유자와 인도 절차는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·조세. 배당시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 미납 관리비와 조세관계를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 크게 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인은 없고 배당시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 296,800,000원이 곧 실질취득가의 기준이 되며, 이는 최근 12개월 평균 478,583,333원의 62.0% 수준입니다. 최신 2026.07 거래 493,000,000원과도 상당한 가격 차이가 있습니다.
다만 등기부상 선순위 근저당의 채권최고액 변경등기와 배당시뮬레이션 적용액이 일치하지 않고, 2025.08.14 집행정지통지서 발송 이력도 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트와 인수 0원 구조가 강점인 반면, 실제 입찰 전에는 선순위 채권액·매각 진행상태·점유관계를 사건기록으로 최종 대조하는 것이 핵심입니다.
