서울중앙지방법원 2025타경103375. 서울 관악구 봉천동 964-2, 도로명 봉천로23다길 14의 바다유하우스17차와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택 및 제2종근린생활시설이고, 1층 중 일부 62.21㎡는 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 173.9㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 지상4층입니다.
권리의 기준점은 2024.06.21. 설정된 고창군수산업협동조합의 근저당권 2,028,000,000원입니다. 같은 날 주식회사위펀딩의 후순위 근저당 650,000,000원도 설정됐습니다. 이후 경매개시결정과 압류, 주택임차권등기들은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 특히 확인된 임차·점유자의 전입일은 2024.07.19. 이후이므로 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103375 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 964-2 바다유하우스17차 · 서울특별시 관악구 봉천로23다길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설(현황 주택) |
| 토지 | 대 · 173.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,437,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 승강기 · 도시가스 난방 |
| 소유자 | 주식회사바다유인베스트먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 2,606,028,600원 / 2,606,028,600원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 1,790,217,598원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.06.21. 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당과 이후 등기된 주택임차권들은 모두 그 뒤입니다. 말소기준 근저당은 2025.10.31. 우리치대부주식회사로 이전됐고 같은 날 웰컴저축은행주식회사의 근질권이 설정됐지만, 기준이 되는 최초 근저당의 순위 자체는 2024.06.21.입니다.
② 임차인·점유관계 — 권리 인수보다 ‘확인량’이 많다
등기부에는 주택임차권등기가 11건 확인됩니다. 여기에 현황조사에서 확인된 민 미카엘라·백수은·조재영까지 포함하면 점유·임차 관계를 개별적으로 확인해야 할 건이 많습니다. 보증금이 확인되는 임차권등기들은 모두 말소기준권리 이후에 전입했고, 현황조사 점유자 3명도 전입일이 말소기준 뒤입니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민 미카엘라 | 현황조사 확인 | 미상 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백수은 | 현황조사 확인 | 미상 | 2024.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 현황조사 확인 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미소 | 401호 | 130,000,000원 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 호원철 | 201호 | 120,000,000원 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재운 | 303호 | 130,000,000원 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 304호 | 150,000,000원 | 2024.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 203호 | 120,000,000원 | 2024.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여현희 | 301호 | 130,000,000원 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백혜지 | 102호 | 30,000,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 101호 | 30,000,000원 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 402호 | 130,000,000원 | 2024.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임혜란 | 403호 | 160,000,000원 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하늘 | 302호 | 130,000,000원 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,606,028,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 28,460,286원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 2,028,000,000원 | 2,028,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사위펀딩 | 650,000,000원 | 549,568,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권 총액은 2,678,000,000원, 채권자 배당액은 2,577,568,314원이며 미배당은 100,431,686원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 후순위 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,606,028,600원 | 2,577,568,314원 | 100,431,686원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,084,822,880원 | 2,061,574,651원 | 616,425,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,667,858,304원 | 1,648,779,721원 | 1,029,220,279원 | 0원 |
유찰 시 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권 청구액 1,790,217,598원이 충족되는 것으로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 1,648,779,721원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보라매주민센터 동측 약 300미터 지점. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 및 남서측 약 600m 지점에 신림역·봉천역이 소재합니다.
- 이용상태. 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 1층 중 일부 62.21㎡는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 주택입니다.
- 토지. 대 173.9㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층이며 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 임차권등기 11건과 현황조사 점유자를 실제 현황과 대조해 인도 대상과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 대항력 없음과 우선변제 여부는 별개이므로 확정일자·배당요구·최우선변제 요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 상가·주택 현황 차이 확인. 1층 중 일부 62.21㎡는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각목록과 감정평가의 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수는 0원, 그러나 확인할 사람은 많다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.06.21. 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 임차·점유자의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 임차권등기가 11건에 이르고 현황조사 점유자도 별도로 존재합니다. 그래서 이 물건은 “보증금을 떠안는 사건”이라기보다 호실별 점유·배당·명도 확인량이 많은 사건에 가깝습니다. 더욱이 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 2,606,028,600원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 권리 인수는 정리돼 있지만, 가격과 실제 점유관계는 반드시 별도 검증이 필요한 물건입니다.
