울산지방법원 2025타경954. 울산광역시 동구 방어동 931-19의 대지와 건물 및 제시외 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 현황상 본건 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 제시외 건물에도 근린생활시설·주방·창고·차양 등이 포함됩니다. 등기상 핵심 권리는 2024.04.11. 설정된 우리새마을금고 근저당권 504,000,000원이고, 이후 삼성카드 주식회사 가압류 5,054,460원과 2025.03.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 임차관계를 단순히 비어 있다고 볼 수 없습니다. 감정평가서에는 본건 2-가가 다도회·청춘포차, 제시외 건물이 토속돼지국밥 등 근린생활시설로 이용 중이라고 적혀 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자·사업자·임대차의 존재 및 대항요건 여부는 매각물건명세서와 현황을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 931-19 · 울산광역시 동구 북진6길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 이용 중 |
| 토지 | 대 250.4㎡ · 주상용 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 장민호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 774,108,600원 / 774,108,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리새마을금고 / 432,140,641원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2024.04.11. 접수된 을구 7번 우리새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고 채무자는 장민호입니다. 그 이후 2024.11.22. 삼성카드 주식회사 가압류 5,054,460원과 2025.03.04. 우리새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞선 국민건강보험공단 압류와 울산광역시 동구 압류, 울산수산업협동조합의 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기권리만 놓고 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
감정가는 774,108,600원이고 현재 신건 최저매각가도 동일한 774,108,600원입니다. 다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 없어 감정가가 현 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 774,108,600원 | 509,054,460원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 619,286,880원 | 509,054,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 495,429,504원 | 488,075,209원 | 20,979,251원 |
현재 회차와 1회 유찰 시까지는 배당대상 채권 509,054,460원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시 매각가가 495,429,504원으로 내려가면 채권자 배당액은 488,075,209원, 미배당은 20,979,251원이 됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,108,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,141,086원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 우리새마을금고 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,054,460원 | 5,054,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,913,054원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 배당대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 254,913,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 방어진초등학교 서측 인근으로 단독주택·다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건 2-가는 근린생활시설인 다도회·청춘포차, 2-나는 변소로 이용 중입니다. 제시외 건물은 토속돼지국밥 및 그 주방 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 250.4㎡, 주상용, 완경사·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 부속 변소 지붕은 공부상 키스톤지붕, 현황상 슬래브지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 근린생활시설 영업 이용이 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계, 대항요건 및 보증금 존재 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 근린생활시설·창고·주방·차양 등이 매각에 포함되므로 현황과 위치, 이용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 774,108,600원의 적정성을 이 자료만으로 평가하기 어렵습니다. 주변 토지·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션상 20,979,251원의 채권 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원과 점유 안전은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.11. 우리새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현장에서는 본건과 제시외 건물이 여러 근린생활시설로 사용되고 있고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부보다 실제 점유자와 임대차관계 확인에 있습니다. 여기에 신건 가격을 비교할 실거래 자료도 없으므로, 감정가 774,108,600원이 싸다고 전제할 수도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
