울산지방법원 2025타경1412. 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127-1 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 가동호는 조적조 슬래브지붕 단층의 단독주택으로 이용 중이고, 주변은 축사·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다. 토지는 자연녹지지역이며 지내리 127-2는 공부상 지목이 답이지만 현황은 지내리 127-1 토지의 부속토지로 이용 중입니다.
등기상 권리관계의 출발점은 2005.06.24 설정된 언양신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 말소기준 근저당권은 이후 울주신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1412 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127-1 · 울산광역시 울주군 상북면 재궁골길 36-21 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 가동호 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김미순 |
| 감정가 / 최저가 | 263,581,150원 / 263,581,150원 (신건) |
| 청구액 | 104,811,463원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 604.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 140,100원/㎡ |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2005.06.24 언양신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 후순위인 2007.02.06 근저당권 26,000,000원, 2018.10.24 손병수 근저당권 110,000,000원, 신용보증기금 가압류 13,458,357원, 소상공인시장진흥공단 가압류 19,696,496원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 손병수·이음전·이지원 명의의 과거 근저당권은 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 263,581,150원이 시장가격 대비 저렴한지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰 시 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,581,150원 | 259,091,014원 | 40,063,839원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,864,920원 | 207,112,811원 | 92,042,042원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,691,936원 | 165,530,249원 | 133,624,604원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차별 배당 부족은 곧바로 매수인에게 승계되는 금액을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,581,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,490,136원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 언양신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 언양신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 손병수 | 110,000,000원 | 103,091,014원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 13,458,357원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,696,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 299,154,853원 중 채권자 예상배당은 259,091,014원이며, 미배당액은 40,063,839원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 이 물건의 핵심 — 농지취득자격증명과 원상회복 가능성
지내리 127-2는 공부상 지목이 답이나 현황은 지내리 127-1의 부속토지로 이용 중입니다. 따라서 현재 이용 상태와 공부상 농지 여부가 다르다는 점을 전제로, 농지취득자격증명 발급 가능성과 원상회복 관련 사실조회회신 내용을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 건물·토지 현황 메모
- 주택. 가동호는 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·축열식심야전기보일러난방·순간온수기·주방설비·신발장·TV공시청·CCTV·물탱크 설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 스텟샷시조 스텐샷시 아크릴지붕 단층 발코니 22.5㎡, 벽체이용 경량판넬조 강판지붕 단층 다용도실 13.5㎡, 경량철골조 강판지붕 단층 가추 6.8㎡, 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고 3.3㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
- 제시외 수목. 소나무 3주, 느티나무 1주가 포함됩니다.
- 별도 감정 제외. 지내리 127-1 토지상의 이동식 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 1.8㎡는 이동이 용이한 점을 고려해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 현황 멸실. 지내리 127-1 가동호 부속 조적조 스레트지붕 단층 화장실 2.9㎡와 나동호 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고 13.5㎡는 현황 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 토지 포함물. 지내리 127-1의 연산홍 등 수목·조경석, 지내리 127-2의 석류나무 등 수목·지하수공급설비는 토지가액에 포함됩니다.
- 입지. 재궁곡마을 남동측 인근으로 부근은 축사·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 시내버스정류장이 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 별지 사실조회회신서의 구체적 내용과 현황을 대조해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 대항력 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 멸실 건물. 공부상 존재하나 현황 멸실된 화장실·창고가 있으므로 공부와 현황 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 263,581,150원을 곧바로 시장가치로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 사실조회회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 요건’이 더 중요한 물건
등기상으로는 말소기준인 2005.06.24 근저당권 이후 부담이 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 단독주택’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않으며, 원상회복명령 가능성까지 명시돼 있습니다. 여기에 임대관계도 미상이고 실거래 시세 자료도 없어, 권리소멸 구조만으로 입찰가치를 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 등기 인수 여부가 아니라 농지 취득 가능성·현황 복구 위험·실제 점유와 가격 검증입니다.
