울산지방법원 2025타경1443. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가 이용상태는 기호(2) 단독주택, 기호(3) 제2종근린생활시설입니다. 기호(3)의 건축물대장상 1층은 수리점, 2·3층은 사무소이고 현재 2·3층은 공실상태로 기재되어 있습니다. 토지는 대 660.0㎡, 주상용으로 이용되며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.08.29 농소농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2020.07.22 같은 농소농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권, 김경환·채시호의 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1443 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 호계동 1025-8 · 울산광역시 북구 당수골15길 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(3) 제2종근린생활시설(수리점·사무소) |
| 토지 | 대 660.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최형기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,318,347,980원 / 2,318,347,980원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소농업협동조합 / 1,346,894,994원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 비가림시설 10.5㎡) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.08.29 설정된 농소농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 농소농업협동조합의 근저당권, 김경환·채시호의 가압류, 농소농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 시나리오 — 유찰돼도 인수 0원, 채권 미배당은 증가
현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지되지만, 매각대금이 낮아질수록 채권자 측 미배당액이 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,318,347,980원 | 0원 | 408,430,873원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,854,678,384원 | 50,602,027원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,483,742,707원 | 417,828,347원 | 0원 | 0원 |
신청채권자 농소농업협동조합의 청구액은 1,346,894,994원이고, 제시된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 충족으로 표시됩니다. 다만 1회 유찰부터 전체 채권에는 미배당이 발생하며 2회 유찰 시 미배당액은 417,828,347원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,318,347,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,583,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농소농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농소농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김경환 | 266,666,666원 | 266,666,666원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 채시호 | 33,666,961원 | 33,666,961원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 408,430,873원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,884,333,627원이 전액 배당되는 계산이며 소유자 잔여는 408,430,873원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 호계동 은월초등학교 남측 인근으로, 주위는 노변 근린생활시설·주상용 건물·단독주택·나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 기호(2)는 단독주택, 기호(3)는 건축물대장상 1층 제2종근린생활시설 수리점, 2·3층 제2종근린생활시설 사무소이며 2·3층은 공실상태입니다.
- 토지. 대 660.0㎡, 주상용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)·도시개발구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m) 및 경관녹지에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 판넬조 판넬지붕 단층 비가림시설 10.5㎡의 제시외 건물도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.08.29 농소농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 기호(3) 2·3층 공실 외 단독주택과 1층 수리점의 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 비가림시설 10.5㎡가 함께 매각되는 조건을 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 혼합 이용상태 확인. 사건 분류와 감정평가 이용상태를 함께 놓고 실제 단독주택·근린생활시설 사용현황을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 2,318,347,980원, 1회 유찰 시 1,854,678,384원, 2회 유찰 시 1,483,742,707원이며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 배당 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2019.08.29 농소농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 물건 자체는 단독주택과 제2종근린생활시설, 토지 660.0㎡를 함께 보는 일괄매각이고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 실제 점유자, 공간별 이용상태, 일괄매각 범위를 현장에서 확인하는 데 있습니다. 현재 회차는 감정가 100% 신건이며, 유찰 시 매각가는 낮아져도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
