서울중앙지방법원 2025타경104461. 신림푸르지오 115동 6층 601호, 동일 면적 기준 114.84㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 채용희이고, 2011.09.15 소유권이전 뒤 2011.11.30 중소기업은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다. 이후 함서연·김나래·김미정의 가압류와 유도복·곽명옥의 근저당, 현재 사건을 포함한 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조에서 눈에 띄는 부분은 채권 총액입니다. 현재 매각가 1,060,000,000원을 가정한 배당표상 채권총액은 1,840,000,000원이고 채권자 배당액은 1,047,000,000원, 미배당은 793,000,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 115동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 114.84㎡ · 지상18층 건물 내 6층 601호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 채용희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 1,060,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이근영 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
임차인 명세 없음. 감정요항표의 임대 관련 기재는 “임대미상”입니다. 따라서 확인되지 않은 임차관계를 별도로 단정하지 않고, 등기상 권리만 보면 2011.11.30 중소기업은행 근저당 이후의 가압류·근저당·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 101.3%
신림푸르지오 동일 면적 114.84㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,045,916,666원, 최신 거래는 2026.07의 1,140,000,000원입니다. 현재 최저가 1,060,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%이므로, 최근 평균보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.84㎡ | 4 | 1,140,000,000원 |
| 2026.07 | 114.84㎡ | 7 | 1,160,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 2 | 1,048,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 19 | 1,105,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 19 | 1,105,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 20 | 778,000,000원 |
| 2026.04 | 114.84㎡ | 21 | 1,050,000,000원 |
| 2026.04 | 114.84㎡ | 1 | 960,000,000원 |
| 2026.03 | 114.84㎡ | 20 | 1,070,000,000원 |
| 2026.02 | 114.84㎡ | 24 | 1,045,000,000원 |
| 2025.10 | 114.84㎡ | 4 | 1,030,000,000원 |
| 2025.09 | 114.84㎡ | 23 | 1,060,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.84㎡ | 12건 | 1,045,916,666원 |
거래 범위는 778,000,000원~1,160,000,000원으로 넓습니다. 현재 신건 최저가 1,060,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 최신 거래 1,140,000,000원과 최고 거래 1,160,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 싸다”거나 반대로 “현재 시장 전체보다 명확히 비싸다”고 단순화하기보다, 최근 평균선보다 약간 높은 신건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,000,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 함서연 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김나래 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김미정 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 5. 근저당 · 유도복 | 500,000,000원 | 407,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 이근영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 곽명옥 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김나래 | - | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 박재우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,840,000,000원 중 1,047,000,000원이 배당되고 793,000,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡중학교 북측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 6층 601호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신림푸르지오는 1,456세대이며 준공일은 2005.06.21입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,850,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 101.3%입니다. 최근 평균보다 싸다는 전제로 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래 대조. 2026.07 동일 면적 거래는 1,140,000,000원과 1,160,000,000원입니다. 6층 601호의 내부상태·향·동 위치와 차이를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인 명세는 없지만 감정요항표의 임대 관련 기재는 “임대미상”입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 배당표상 793,000,000원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지거래 관련 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 가격
이 물건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2011.11.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가 1,060,000,000원은 최근 12개월 평균 1,045,916,666원의 101.3%라서 최근 평균보다 저렴한 신건은 아닙니다. 동시에 2026.07 최신 거래는 1,140,000,000원으로 확인됩니다. 결국 이 사건은 권리위험보다 개별 호수 가치와 응찰가격을 얼마나 정교하게 맞추느냐가 핵심입니다.
