서울중앙지방법원 2025타경104577. 서울 동작구 신대방동 348-45 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층 제2종 근린생활시설(사무소), 1~3층 단독(다중)주택, 옥탑층 계단실·다락으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2020.03.02. 설정된 낙성대새마을금고 근저당권 748,000,000원입니다. 이후 등기된 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인되는 점유·임차인의 전입일도 모두 이 기준일보다 늦어 대항력 없는 것으로 정리됩니다.

하지만 단순히 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 여러 개의 주거 호실에 임차권등기가 있고, 별도의 현황조사상 점유자도 다수 확인됩니다. 따라서 이 사건의 실무 리스크는 선순위 임차보증금 승계보다는 누가 어느 공간을 실제 점유하고 있는지, 배당요구와 인도 범위를 어떻게 정리할지에 있습니다. 특히 김승윤은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나 관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.03.02.

말소기준은 을구 1번 낙성대새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김채경·최민선·성후은·이인재·김승윤·권윤희의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 전민영의 130,000,000원 임차권은 2024.06.14. 이미 말소됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 14명

등기부상 임차권과 현황조사를 종합하면 이름이 확인되는 실제 점유·임차인은 14명입니다. 김채경 임차권의 주민등록일자는 경정등기를 통해 2023.04.03.으로 정리되어 있습니다. 아래 확인 대상은 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 1,767,025,000원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 이 가격이 시장 대비 저렴한지 또는 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,767,025,000원 가정)

현재 가정에서는 채권자 청구액 1,028,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 718,954,750원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 지하 1층은 제2종 근린생활시설(사무소), 1~3층은 단독(다중)주택, 옥탑층은 계단실·다락으로 이용 중입니다.
• 입지. 보라매 e편한세상 아파트 북측 인근의 주거지역으로 단독주택·다세대주택·연립주택과 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 신대방삼거리역(7호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 132.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 일부 약 5.3㎡는 현황도로로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물. 사용승인일은 2020.02.25이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실별 점유 대조. 실제 확인 점유·임차인이 14명입니다. 각 점유자의 실제 사용 부분과 현황을 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 일부 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 및 배당관계 확인을 위해 원본 보완이 필요합니다.
• 김승윤 관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 임대차와 채권 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.08. 민간임대주택 등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 현황도로. 토지 132.0㎡ 중 약 5.3㎡가 현황도로로 이용 중이므로 실제 사용 가능 면적과 이용 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 토지·건물 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 매각 대상의 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 1,767,025,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 별도의 시세조사가 필수입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건은 말소기준이 명확하고, 현재 확인되는 임차권과 점유자는 모두 그 이후에 들어와 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산됩니다. 권리의 선후관계만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 그러나 실제 확인 점유·임차인이 14명이고, 여러 개의 주택임차권등기와 다중주택 호실이 얽혀 있어 명도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다. 여기에 일부 토지의 현황도로 이용과 민간임대주택 등기까지 존재합니다.

또한 신건 최저가 1,767,025,000원이 시장가격 대비 적정한지를 판정할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만, 점유 정리와 가격 검증을 별도로 끝내야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.