서울중앙지방법원 2025타경104585. 서울 관악구 신림동 동마아파트 14층 1403호입니다. 등기상 현재 소유자는 박형섭이고, 말소기준권리는 2001.02.28. 주식회사신한은행 근저당권 42,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당권, 오케이저축은행·테크메이트코리아대부·유미캐피탈대부의 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 쟁점은 현재 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 471,000,000원으로 같지만, 동일 면적 최근 거래는 2026.05. 395,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 395,000,000원으로, 신건 최저가는 이 기준의 119.2%입니다. 전체 5건 평균 448,100,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104585 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1699 동마아파트 14층 1403호 · 도로명 서울특별시 관악구 호암로 527 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제14층 제1403호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 |
| 소유자 | 박형섭 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 221,876,964원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 말소기준
말소기준은 2001.02.28. 신한은행 근저당권입니다. 1996.02.24. 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재 경매의 말소기준으로 보지 않습니다. 2010년·2012년 신한은행 근저당권, 2021년 오케이저축은행과 테크메이트코리아대부의 근저당권, 2022년 유미캐피탈대부 근저당권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 3.95억, 신건은 4.71억
동마아파트 동일 면적 59.99㎡ 거래 내역입니다. 전체 5건 평균은 448,100,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 가장 최근 거래는 2026.05. 395,000,000원이고 최근 12개월 거래도 이 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 5 | 427,500,000원 |
| 2023.06 | 59.99㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.01 | 59.99㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 10 | 508,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.99㎡ | 5건 | 448,100,000원 |
현재 최저가 471,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 395,000,000원보다 76,000,000원 높습니다. 비율로는 119.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표도 -14.4%이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 5. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 45,000,000원 | 40,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 468,600,000원 중 예상 배당액은 463,890,000원이고, 미배당은 4,710,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 471,000,000원 | 463,890,000원 | 4,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 376,800,000원 | 370,724,800원 | 97,875,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 301,440,000원 | 296,419,840원 | 172,180,160원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 시 매각가 376,800,000원으로 최근 거래 395,000,000원보다 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 신우초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 14층 1403호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 동마아파트는 83세대이며 사용승인 관련 기준일은 1995.12.29로 표시되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이 포함되고, 재정비촉진지구·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 가격 흐름. 동일 면적 거래 5건은 395,000,000원~510,000,000원이고 전체 평균은 448,100,000원입니다. 최근 거래는 395,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선 확인. 전체 평균 448,100,000원보다 최근 12개월 거래 395,000,000원을 우선해 현재 471,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가 당시 폐문부재로 내부와 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다.
- 말소기준 확인. 2001.02.28. 신한은행 42,000,000원 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 재정비촉진지구·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 제한사항의 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 먼저다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2001년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 주요 권리는 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 471,000,000원은 최근 거래 395,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 119.2%입니다. 여기에 거래 추세도 -14.4%로 나타납니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험보다 현재 회차의 가격과 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
