서울중앙지방법원 2025타경104626. 관악구 신림동 삼성산주공아파트 302동 19층1913호입니다. 현재 등기상 소유자는 홍환신으로, 2009.02.05. 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.16. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 110,000,000원이며, 그 뒤 2021.07.09. 설정된 주식회사오에스비저축은행 근저당권 591,600,000원과 2025.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 먼저 확인할 변수는 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 637,000,000원입니다. 같은 단지의 83.21㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 609,416,666원이고, 가장 최근 2026.09 거래는 570,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 104.5%이므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104626 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1714 삼성산주공아파트 302동 19층1913호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 25층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 홍환신 (2009.02.05. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 637,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 476,722,591원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2000.08.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.16. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2021.07.09. 주식회사오에스비저축은행 근저당권과 2025.12.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 신고·확인 내역은 없지만, 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없고, 반대로 현장 점유관계를 확정할 근거도 없으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본의 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
삼성산주공(주공3단지)의 시세 매칭 면적은 83.21㎡이며, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 609,416,666원, 거래 범위는 530,000,000원~648,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.21㎡ | 17 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 83.21㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 83.21㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 83.21㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 83.21㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 83.21㎡ | 22 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 83.21㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 83.21㎡ | 24 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 83.21㎡ | 16 | 648,000,000원 |
| 2026.06 | 83.21㎡ | 19 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 83.21㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 83.21㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 평균 | 83.21㎡ | 12건 | 609,416,666원 |
현재 최저가 637,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 104.5%입니다. 최신 거래인 2026.09의 570,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 591,600,000원 | 518,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 근저당권의 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 총 채권액 701,600,000원 중 628,230,000원이 배당되고 73,370,000원이 미배당으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광신고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 25층 건물 내 19층이며, 사용승인일은 2000.08.03.입니다.
- 단지. 삼성산주공(주공3단지) 1,482세대이며, 동일 면적 83.21㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,651,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 중 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재된 구역이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 637,000,000원은 최근 12개월 평균 609,416,666원의 104.5%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 가격으로 해석하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.09 거래가는 570,000,000원입니다. 응찰 전 동일 면적의 추가 거래가 생겼는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고·확인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획의 적용 여부와 입찰·취득 시 필요한 절차를 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건은 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 반면 현재 최저가 637,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 609,416,666원의 104.5%이고, 최신 거래는 570,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 판단 포인트는 권리보다 가격입니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 확인되지 않습니다.
