서울중앙지방법원 2025타경104699. 서초동 루컴즈힐서리풀 101동 4층 404호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 공동주택(아파트)으로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2020.10.05 주식회사루컴즈 근저당권 360,000,000원입니다. 임차인 배영석의 주민등록일은 2020.10.13로 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 2,000,000,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
다만 배영석은 단순 점유자 한 명으로만 등장하지 않습니다. 2020.10.05 전세금 850,000,000원의 전세권자였다가 2020.10.14 해당 전세권이 말소됐고, 2024.11.13에는 같은 850,000,000원을 보증금으로 하는 주택임차권이 등기됐습니다. 이후 2025.12.30 강제경매개시결정의 채권자도 배영석입니다. 동일인이 여러 권리관계에 반복 등장하므로 임대차의 실질과 958,404,109원의 신청채권이 임차보증금과 어떤 관계인지 사건기록 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104699 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1496-6 루컴즈힐서리풀 101동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 4층 404호 · 사용승인 2020.02.03 |
| 소유자 | 양성환 · 2020.10.05 소유권이전 · 거래가액 1,490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,000,000,000원 / 2,000,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배영석 / 958,404,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 규모 | 루컴즈힐서리풀 · 28세대 · 준공 2020.02.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배영석 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 850,000,000원 | 2020.10.13 / 2020.10.13 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
배영석은 2024.11.13 배당요구가 접수되어 있고, 보증기관이나 대위변제 승계 주체가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금 850,000,000원을 다른 보증기관 신고와 중복 합산할 사안은 없습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없으며, 매수인 승계액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 확인 거래보다 높다
루컴즈힐서리풀은 28세대이고, 비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2023.03, 전용 78.77㎡, 7층, 1,500,000,000원입니다. 최근12개월 평균값도 1,500,000,000원, 표본 1건으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 2,000,000,000원이므로 비교값의 133.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 78.77㎡ | 7 | 1,500,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 1,500,000,000원 |
따라서 현재 회차에서 “최저가가 시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인된 최신 거래와 최근12개월 평균값보다 500,000,000원 높습니다. 거래 표본 자체가 1건이고 최신 거래 시점도 2023.03이므로 현재 개별 호수의 정확한 시장가를 단정하기도 어렵습니다. 이 물건은 최저가 20억원이라는 숫자보다 실질취득 20억원과 확인 거래 15억원의 간격을 우선 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,400,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사루컴즈 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배영석 | 958,404,109원 | 958,404,109원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 659,195,891원 |
현재 회차 2,000,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 1,318,404,109원이 전액 배당되고 소유자 잔여 659,195,891원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,280,000,000원 | 53,604,109원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지와 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 약 6m, 북동측 약 8m 도로와 접하고 동측 간선도로변 버스정류장과 북동측 인근 서초역이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 공동주택의 4층 404호이며 사용승인일은 2020.02.03입니다. 전기·위생·급배수·냉난방·도시가스·주차장·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 6필지가 일단의 아파트 건부지로 이용되고 있으며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래계약 허가구역. 지정기간 2025.10.01~2026.12.31인 허가구역이 기재돼 있고, 매각기일 2026.10.13은 이 기간 안에 있습니다.
- 거래표본. 단지 규모는 28세대이고 확인 실거래는 1건이어서 개별 호수의 현재 가격을 판단할 때 표본이 넓지 않습니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득 2,000,000,000원은 확인 비교값 1,500,000,000원의 133.3%입니다. 현재 회차를 싸다고 전제하면 안 됩니다.
- 임차관계 원문 대조. 배영석은 과거 전세권자, 현재 임차권자, 강제경매 채권자로 반복 등장합니다. 각 권리의 원인과 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 주민등록일 2020.10.13은 말소기준 2020.10.05 뒤이고 자료상 대항력 없음입니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 1,600,000,000원, 2회 유찰 시 1,280,000,000원입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당 53,604,109원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 허가구역 기간 확인. 매각기일 2026.10.13은 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 2025.10.01~2026.12.31 안에 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 강제경매 채권 관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2020.10.05 주식회사루컴즈 근저당이고, 임차인 배영석의 전입일은 2020.10.13로 뒤에 있습니다. 전세권 850,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 주택임차권 역시 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가와 실질취득액은 2,000,000,000원인데, 확인된 최신 거래와 최근12개월 평균값은 1,500,000,000원입니다. 비율은 133.3%입니다. 게다가 단지가 28세대이고 비교 거래도 1건뿐이어서 시세 판단 표본이 넓지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 없지만, 현재 가격을 저렴하다고 볼 근거도 없는 물건”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 여기에 동일인 배영석이 전세권·임차권·강제경매 채권자로 반복 등장하는 구조까지 원문으로 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
