서울중앙지방법원 2026타경100031. 서울 관악구 신림동 제창그로힐아파트 101동 1층 110호입니다. 현재 소유자는 김경목으로, 2025.06.21 상속을 원인으로 2026.02.09 소유권이전이 접수됐습니다. 경매개시결정은 2026.02.11 접수됐고 채권자는 한국자산관리공사입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계를 단순히 “아무 문제 없음”으로 끝내기에는 확인할 대목이 있습니다. 말소기준 산정은 2025.02.06 김웅 근저당권 27,000,000원으로 되어 있는 반면, 등기에는 2024.03.25 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 496,650,000원과 2025.11.27 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 이력이 함께 존재합니다. 실제 입찰 전에는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 기준권리 및 배당순위를 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100031 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1728 제창그로힐아파트 101동 1층110호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방 겸 식당·발코니2·창고 · 13층 중 1층 |
| 소유자 | 김경목 · 2025.06.21 상속 · 2026.02.09 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 657,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 466,607,757원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 기준권리는 원문 대조 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 “임대미상”으로 기재되어 있어 점유관계와 전입 여부까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 추세는 하락
제창그로힐은 91세대, 2004.01.12 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 79.3㎡이고, 최근 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.23㎡ | 2 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 72.67㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.23㎡ | 1 | 635,000,000원 |
| 2026.01 | 79.72㎡ | 7 | 699,000,000원 |
| 2025.04 | 84.23㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2024.07 | 84.23㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2024.06 | 79.72㎡ | 8 | 675,000,000원 |
| 2024.05 | 84.23㎡ | 3 | 642,500,000원 |
| 최근 평균 | 79.3㎡ | 4건 | 666,000,000원 |
전체 8건 평균은 680,187,500원이지만 가격 판단에서는 최근 자료가 더 중요합니다. 최근 12개월 4건 평균은 666,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 730,000,000원입니다. 현재 최저가 657,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%입니다. 평균보다 낮기는 하지만, 최근 거래군과 비교한 차이가 크지 않은 신건 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 657,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,970,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 김웅 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 김웅 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 130,898,169원 | 130,898,169원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,646,232원 | 7,646,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 462,985,599원 |
매각가 657,000,000원 가정 시 위 채권 합계 185,044,401원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 교부 예상액은 462,985,599원입니다. 다만 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 466,607,757원은 회차별 계산에서 배당액 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 원문 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 657,000,000원 | 185,044,401원 | 462,985,599원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 525,600,000원 | 185,044,401원 | 332,899,599원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 420,480,000원 | 185,044,401원 | 228,830,799원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 다른 단지의 다회유찰 사례를 전제로 가격 하락을 당연시하기보다는 이번 물건의 신건 가격과 실제 응찰 상황을 따로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 위치하는 주택지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 신대방역(2호선)이 소재해 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골지붕, 101동 13층 중 1층 110호이며 도시가스 개별난방·승강기·급배수 및 위생설비·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측·동측·서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,390,000원/㎡이며 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정서에는 임대미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 원문 대조. 2025.02.06 김웅 근저당권이 말소기준으로 산정돼 있으나 2024.03.25 근저당권과 한국자산관리공사 이전·경매신청 이력이 함께 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당표 검증. 한국자산관리공사 청구액 466,607,757원과 회차별 신청채권자 배당액 0원 사이의 관계를 실제 배당요구 및 채권내역으로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 657,000,000원은 최근 12개월 평균 666,000,000원의 98.6%이고 최근 추세는 -4.1%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세와 거의 맞닿아 있다”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 가격은 657,000,000원으로 최근 12개월 평균 666,000,000원의 98.6%입니다. 최신 거래 730,000,000원보다는 낮지만 최근 거래 추세가 -4.1%이므로 신건 단계에서 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
따라서 핵심은 두 가지입니다. 하나는 임대미상 상태와 말소기준·한국자산관리공사 채권의 실제 우선순위를 원문으로 확인하는 것이고, 다른 하나는 최근 12개월 평균과 하락 추세를 기준으로 657,000,000원의 가격 수준을 판단하는 것입니다. 1회 유찰 시 525,600,000원, 2회 유찰 시 420,480,000원으로 낮아지는 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
