울산지방법원 2025타경11665. 언양읍 어음리 ‘이편한세상울산역어반스퀘어’ 109동 15층 1504호, 전용 74.831㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.12.13. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 275,000,000원입니다. 이후 김경자 근저당, 케이지에이에셋·현대캐피탈·류양례 가압류, 압류, 김수현 임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2025.11.12. 한국자산관리공사로 이전됐지만 기존 근저당권의 순위에 연결된 권리입니다.
이 사건에서 권리상 가장 중요한 부분은 임차권입니다. 김수현의 임대차계약일은 2022.08.29., 점유개시일은 2022.09.30.이지만 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.12.22.입니다. 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2022.12.13.이므로, 제공된 권리판정대로 김수현 임차권에는 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 보증금 30,000,000원을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 175 이편한세상울산역어반스퀘어 109동 15층1504호 |
| 도로명 | 울산광역시 울주군 언양읍 언양로 77 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.831㎡ · 25층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이정숙 · 2022.11.21. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 271,915,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.12.13. 주식회사경남은행 근저당권 275,000,000원입니다. 2023.01.16. 김경자 근저당권 39,000,000원, 2024년 이후 가압류·압류, 2025.03.13. 김수현 임차권, 현재 경매개시결정 등은 모두 그 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 남는 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 주거 · 전유부분 전부 | 30,000,000원 월 600,000원 | 계약 2022.08.29 점유 2022.09.30 전입·확정 2022.12.22 배당요구 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 4억원은 최근 평균보다 높다
e편한세상울산역어반스퀘어는 934세대, 2022.07.29. 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 74.83~74.97㎡ 최근 거래 12건의 평균은 388,708,333원입니다. 현재 최저매각가 400,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.83㎡ | 4 | 373,000,000원 |
| 2026.07 | 74.83㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 16 | 411,500,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2026.06 | 74.83㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 74.83㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 74.97㎡ | 13 | 409,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.83㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 74.97㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 74.97㎡ | 18 | 389,000,000원 |
| 2025.12 | 74.97㎡ | 19 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 388,708,333원 |
가격 범위는 330,000,000원~411,500,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래인 2026.09. 4층 거래는 373,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 반면 대상 호수와 같은 15층에서는 2026.07. 400,000,000원, 2026.06. 410,000,000원 거래가 있어 4억원 자체가 최근 거래 범위를 벗어난 가격은 아닙니다. 다만 경매 신건에서 시세 대비 할인된 가격이라고 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김경자 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이지에이에셋 주식회사 | 48,418,369원 | 48,418,369원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 14,542,916원 | 14,542,916원 |
| 5. 가압류 · 류양례 | 33,420,000원 | 16,638,715원 |
| 6. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
400,000,000원 매각 가정 시 채권 총액 410,381,285원 중 393,600,000원이 배당되고, 미배당액은 16,781,285원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 등기상 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언양고등학교 남동측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 함께 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 내 15층이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(언양어음지구)이며 공시지가는 777,100원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 934세대, 2022.07.29. 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김수현 임차권 확인. 전입 2022.12.22.이 말소기준 2022.12.13.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.11.12. 한국자산관리공사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 388,708,333원의 102.9%입니다. 최신 거래 373,000,000원과 같은 15층 거래 400,000,000원·410,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인 없음”
이 물건은 임차권등기가 있다는 점만 보면 복잡해 보이지만, 김수현의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리 쪽에서는 큰 승계 부담이 없습니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 388,708,333원보다 높고, 최신 거래 373,000,000원보다도 높습니다. 다만 같은 15층에서 400,000,000원과 410,000,000원 거래가 있어 현재 가격이 최근 거래 범위를 벗어난 것은 아닙니다. 결론적으로 권리는 안전한 편이지만, 신건 단계에서 가격 할인까지 확보된 물건은 아닙니다.
