서울중앙지방법원 2026타경100089. 강남구 논현동 삼환아르누보3 제4층 제418호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 집합건축물대장 상 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 소유권이나 임차권등기일 자체보다 임차인의 전입·점유 시점입니다. 김태원은 2022.06.24 전입·점유를 시작했고, 말소기준이 되는 하나카드 가압류는 2023.08.02입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 구조입니다.
김태원의 임차보증금은 242,000,000원, 확정일자는 2022.06.03이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 회차 배당표에서는 임차인에게 231,896,000원이 배당되고 10,104,000원이 부족합니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층 418호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상7층 중 제4층 · 사용승인일 2005.03.02 |
| 소유자 | 김로건 · 2022.01.26 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태원 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2005년 설정된 조흥은행 근저당 82,000,000원은 2009.02.19 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023.08.02 하나카드 가압류 7,894,437원입니다. 이후 강남구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시종로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김태원의 전입·점유는 2022.06.24로 그보다 앞섭니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 242,000,000원 | 2022.06.24 | 2022.06.03 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
배당요구일 2025.10.10. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 감정가나 최저가가 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다. 오히려 이 사건은 최저가 하락 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않는 구조라는 점이 더 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 236,000,000원 | 10,104,000원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 1회 유찰 시 | 188,800,000원 | 56,643,200원 | 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 | 151,040,000원 | 93,874,560원 | 인수 부담이 더 확대 |
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 김태원 보증금 | 242,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,894,437원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태원 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 10,104,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동, 지하철7호선 학동역 동측 인근으로 업무시설·상업시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변 버스정류장과 지하철7호선 학동역이 인근에 있습니다.
- 도로. 북서측 학동로 약 40미터, 남서측 학동로34길 약 12미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2005.03.02입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 광로3류에 접합니다. 공시지가는 28,310,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 별도로 계산. 현재 회차 기준 임차인 미배당 10,104,000원이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 유찰 가격 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 56,643,200원, 2회 유찰 시 93,874,560원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 보지 마세요.
- 임차인의 실제 관계 확인. 임차인 김태원과 신청채권자가 동일인이고 관계인 가능성 관련 경고가 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정요항표상 집합건축물대장에는 오피스텔 이용중으로 기재돼 있으므로 실제 사용·건축물대장·관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 핵심은 최저가 236,000,000원이 아닙니다. 김태원의 보증금 242,000,000원과 2022.06.24 전입·점유가 2023.08.02 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 신건에서는 10,104,000원, 1회 유찰 시 56,643,200원, 2회 유찰 시 93,874,560원의 인수액이 산정돼 있어 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락으로 연결되지 않습니다. 동일 용도 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금과 미배당 잔액을 중심으로 실질취득을 계산해야 하는 권리형 물건입니다.
