서울중앙지방법원 2026타경100129. 봉천역 북측 인근의 다세대주택 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차인 조아리는 2022.08.08. 주민등록, 2022.07.14. 확정일자를 갖고 있고, 2024.08.21. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 말소기준은 2026.01.20. 강제경매개시결정이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 회차에서는 매각가 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 제외한 뒤 임차보증금 160,000,000원을 전액 배당할 수 있어 인수가 발생하지 않습니다. 그러나 유찰 이후에는 상황이 달라집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문에, 최저가 하락폭을 그대로 가격 할인으로 볼 수 없습니다. 이 물건은 특히 ‘최저가’보다 낙찰가 + 승계보증금인 실질취득을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 931-18 3층 301호 · 도로명 서울특별시 관악구 봉천로 376-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 등으로 이용 |
| 소유자 | 신혜숙 · 1995.03.15. 증여 원인, 1995.03.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아리 / 185,827,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
실제 임차인은 1명입니다. 조아리는 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 주민등록일 2022.08.08., 확정일자 2022.07.14., 점유개시 2022.08.05.입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있으며, 말소기준보다 선순위이므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.08 / 2022.07.14 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰해도 실질취득은 1.6억 부근
이 물건은 실거래가와 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거보다 먼저 임차보증금 승계 구조를 계산해야 합니다. 현재 180,000,000원에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면서 미배당액이 매수인 부담으로 넘어옵니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 18,816,000원 | 162,816,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 47,212,800원 | 162,412,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 조아리 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 조아리 | 185,827,945원 | 16,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 180,000,000원 가정에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구금액 기준 미배당은 169,147,945원이며, 소유자 잔여는 없습니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 봉천역 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(봉천역)이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 평스라브 3층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 연와조, 창호는 al샷시 등입니다. 기본적인 급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 감정평가상 본건 북동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1993.02.26. 준공, 총 8세대 규모의 다세대주택 정보가 확인됩니다. 아파트 대단지와 달리 개별 물건 특성과 권리관계가 매수층 형성에 더 크게 작용할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 1회 유찰 144,000,000원만 보지 말고 인수 18,816,000원을 더한 162,816,000원으로 비교하세요. 2회 유찰도 같은 방식입니다.
- 임차권 원본 대조. 조아리의 임대차계약일 2022.06.30., 확정일 2022.07.14., 점유개시 2022.08.05., 주민등록 2022.08.08. 및 2024.08.21. 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 조아리입니다. 관계인 가능성 및 가장임차인 의심 경고가 있으므로 채권원인과 임대차 실체를 확인하되, 확인 전에는 임차권을 무시해 계산하지 마세요.
- 배당금 변동 가능성. 현재 배당표에서는 보증금이 전액 배당되지만, 실제 집행비용과 배당순위에 따라 금액이 달라지면 승계 잔액도 달라질 수 있습니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 본 다세대주택에 대한 실제 적용범위와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 신건 180,000,000원에서는 임차보증금 160,000,000원을 전액 배당할 수 있어 현재 인수액 0원입니다. 하지만 가격이 내려가는 순간 권리구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 18,816,000원, 2회 유찰 시 47,212,800원의 보증금 잔액을 매수인이 이어받아 실질취득은 각각 162,816,000원, 162,412,800원입니다.
즉 이 물건은 최저가가 180,000,000원에서 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려가더라도 실제 부담이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 사실상 가격 하단을 형성하기 때문입니다. 별도의 실거래 비교 근거 없이 낮아진 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 되며, 권리상 승계액을 합산한 실질취득가를 기준으로 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
