서울중앙지방법원 2026타경100166. 서초구 양재동 ‘소보루’ 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주현우이고, 2023.04.03. 거래가 640,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2024.12.18. 이정이의 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차인 여상은은 2022.05.20. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖춘 임차인입니다.
다만 현재 회차에서는 배당 구조가 중요합니다. 매각가 706,000,000원 가정 시 집행비용 9,460,000원 다음으로 여상은의 보증금 500,000,000원이 전액 배당되고, 남은 196,540,000원이 근저당권자 이정이에게 배당됩니다. 따라서 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 2회 유찰 시 시나리오에서는 매수인 인수액이 55,078,400원으로 발생하므로, 회차가 내려가면 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 373-3 소보루 5층502호 |
| 도로명 | 서울특별시 서초구 동산로10길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 주현우 (2023.04.03. 거래가 640,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정이 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.12.18. 설정된 이정이 근저당권 240,000,000원입니다. 2025.07.23. 주명수의 가압류 1,407,321,000원과 2026.01.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 역시 2026.05.15.로 말소기준 이후에 등기됐지만, 여상은의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.05.20.이므로 임차권 자체의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여상은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.04.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 706,000,000원은 시세 이상
소보루는 13세대, 2019.12.18. 준공 물건입니다. 시세 표본은 3건이고, 평균 거래가는 643,333,333원, 최저 640,000,000원, 최고 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 706,000,000원은 이 평균의 109.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 42.35㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2023.04 | 46.1㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 46.1㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 643,333,333원 |
최신 거래는 2023.10.의 640,000,000원이고, 표본 평균도 643,333,333원입니다. 현재 최저가 706,000,000원은 평균·최신 거래 모두보다 높습니다. 따라서 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵고, 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,000원 |
| 1. 임차인 여상은 보증금 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이정이 | 240,000,000원 | 196,540,000원 |
| 3. 가압류 · 주명수 | 1,407,321,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 500,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 이정이 근저당에는 196,540,000원이 배당되고, 가압류 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 706,000,000원 | 196,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 564,800,000원 | 56,752,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 451,840,000원 | 0원 | 55,078,400원 |
대항력 임차인의 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 사건은 현재 회차와 1회 유찰 시에는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 55,078,400원이 남습니다. 따라서 2회 유찰 구간에서는 최저가 451,840,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언남중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택 중심의 주거지대이고 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장과 양재시민의숲역(신분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제502호이며 위생급배수·난방·엘리베이터·소화설비·주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 9,413,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 소보루는 13세대이며 2019.12.18. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 최저가 706,000,000원은 시세 표본 평균 643,333,333원의 109.7%로, 신건에서 가격 할인은 없습니다.
- 임차보증금 배당 확인. 여상은은 대항력과 우선변제권이 있으므로 실제 낙찰가에서 보증금 500,000,000원이 얼마나 배당되는지 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 확인. 현재와 1회 유찰 시에는 인수 0원이지만 2회 유찰 시에는 55,078,400원 인수 가능성이 반영되어 있습니다.
- 명도 관계 확인. 전유부분 전부를 주거로 사용하는 임차권등기가 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 하지만 가격은 높다”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 여상은의 보증금은 500,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠르지만, 현재 최저가 706,000,000원에서는 보증금 전액이 우선배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 부담은 현재 회차에서 해소됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 시세 평균 643,333,333원의 109.7%이고, 최신 거래 640,000,000원과 최고 거래 650,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 신건의 권리 인수는 0원이지만 가격 메리트는 부족한 구조입니다. 유찰 이후에는 가격이 낮아지는 대신 임차보증금 미배당 인수가 발생할 수 있으므로, 각 회차마다 낙찰가와 인수액을 함께 계산하는 것이 핵심입니다.
