울산지방법원 2025타경12033. 울산광역시 중구 성안동 495-8 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구)입니다. 토지는 351.3㎡, 지목은 대이며 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다. 사용승인일은 2014.09.05입니다.
권리분석의 출발점은 2014.09.15 설정된 새울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 현재 확인되는 변해용 전세권, 임유정·김시연·백상용·엄광용·최기현의 주택임차권, 한국토지주택공사의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12033 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 495-8 · 울산광역시 중구 성안14길 19 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(다가구) |
| 토지 | 351.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,063,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2014.09.05 |
| 소유자 | 안광순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,244,400원 / 1,500,244,400원 (신건) |
| 신청채권액 | 472,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 다수
말소기준은 2014.09.15 새울산새마을금고 근저당권입니다. 소유권은 김혜경 명의로 보존된 뒤 2014.12.23 안광순에게 이전됐습니다. 2024.03.26에는 새울산새마을금고의 임의경매개시결정이 있었으나 2024.03.27 취하돼 등기가 말소됐고, 현재 사건과 연결되는 임의경매개시결정은 2025.06.24 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 제외
| 이름 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임유정 | 2019.07.22 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김시연 | 2014.12.30 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 신고 |
| 백상용 | 2025.08.13 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄광용 | 2016.11.10 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최기현 | 2024.03.27 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지용 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변해용 | 2016.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공사 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2023.07.06 | 80,000,000원* | 없음 | 미상 | 김시연 승계 |
* 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로, 김시연 보증금의 중복 신고입니다. 따라서 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 8명입니다.
대항력 판단은 일관됩니다. 모든 실제 임차인의 전입신고가 말소기준일인 2014.09.15 이후여서 제공 자료에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 박지용·변해용·공사는 보증금이 확인되지 않아 배당 규모 판단에는 보완 확인이 필요합니다. 변해용에게는 별도로 2023.04.25 설정된 전세금 60,000,000원의 전세권이 등기돼 있으며 이 역시 말소기준 이후 권리입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
감정가는 1,500,244,400원이고 신건 최저매각가도 동일한 1,500,244,400원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 최저가가 낮지 않다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,500,244,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,402,444원 |
| 1. 근저당 · 새울산새마을금고 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 전세권 · 변해용 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 798,841,956원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 채권 합계 684,000,000원을 전액 배당하고 미배당 0원, 소유자 잔여 798,841,956원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,500,244,400원 | 0원 | 798,841,956원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,200,195,520원 | 0원 | 501,793,565원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 960,156,416원 | 0원 | 264,154,852원 | 0원 |
제공된 세 시나리오에서는 모두 채권 684,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 가격이 내려가도 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 실거래 비교가 없어 별도의 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 백양초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층, 사용승인일 2014.09.05. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 351.3㎡, 완경사·세로장방, 소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(27m이하)·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·백양초등학교 상대보호구역에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 실제 임차인 8명과 보증기관 대위·승계 신고를 구분하고, 각 호실의 현재 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 제외. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 김시연 보증금 승계분이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 미상 보증금 확인. 박지용·변해용·공사의 임차보증금은 확인되지 않으므로 배당요구와 계약 내용을 보완 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되므로 현황·경계·이용관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,500,244,400원이 시세 대비 유리한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 말소기준이 2014.09.15로 빠르다는 점입니다. 현재 확인되는 임차인 전입과 전세권·주택임차권은 모두 그 이후여서 매수인에게 승계되는 보증금은 제공 자료상 0원입니다. 한국토지주택공사의 신고도 김시연 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산하지 않습니다.
반면 실제 임차인이 8명이고 일부 보증금이 미상인 데다, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 권리상 인수 위험이 없다는 점과 신건 가격 1,500,244,400원이 매력적인지는 별개의 문제입니다. 이 물건은 권리의 핵심은 말소기준 이후로 정리되지만, 임차관계 확인과 가격 검증은 반드시 따로 해야 하는 사건입니다.
