울산지방법원 2025타경12090. 울산 울주군 서생면 진하리 오션팰리스 7층 704호 아파트입니다. 현 소유자는 심상정으로, 2017.03.11 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라, 같은 날인 2017.03.20 설정된 삼성물산주식회사 명의 전세권 170,000,000원입니다.
이 전세권은 2025.03.27 전세금반환채권 양도를 원인으로 2025.04.11 서울보증보험주식회사에 이전됐습니다. 이후 2025.07.07 서울보증보험 주식회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 등기 권리판정에는 전세권이 경매개시결정보다 앞선 권리로서 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수라고 표시되어 있으므로, 이 권리를 배제한 채 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12090 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 7층 704호 |
| 도로명 | 울산광역시 울주군 서생면 진하9길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 심상정 · 2017.03.11 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 171,900,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2016.01.20 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2017.03.20 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 심상정 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 이어 삼성물산주식회사 명의의 전세금 170,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 그 전세권은 2025.04.11 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.3% 높고 추세도 하락
비교 대상 오션펠리스의 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균은 171,750,000원이지만, 최근 시장을 우선하면 최근 12개월 평균은 159,500,000원입니다. 신건 최저가 168,000,000원은 이 최근 평균의 105.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.59㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.03 | 77.59㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 81.22㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 77.59㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 77.59㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 77.59㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 159,500,000원 |
최신 거래인 2026.05 거래는 196,000,000원이지만, 직전 거래에는 145,000,000원·124,000,000원·168,000,000원·165,000,000원·159,000,000원이 함께 존재합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.3% 낮은 추세입니다. 따라서 과거 고가거래를 포함한 전체 평균 171,750,000원만 보고 신건 168,000,000원을 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 전세권 · 삼성물산주식회사 | 170,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 171,900,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 341,900,273원 중 164,848,000원이 배당되고, 미배당 합계는 177,052,273원입니다. 전세권 채권액 170,000,000원과 예상배당 164,848,000원 사이에는 5,152,000원의 차이가 있습니다. 한편 등기 권리판정상 해당 전세권은 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 배당계산만으로 인수 위험이 사라졌다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 177,052,273원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 210,181,873원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 236,685,553원 |
유찰되면 명목 최저가는 134,400,000원, 107,520,000원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건은 선순위 전세권의 인수 표시가 핵심이므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 매수인이 실제로 부담할 전세권 범위를 확정한 뒤 그 금액을 포함해 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 성동초등학교 북동측 인근. 공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역, 소로3류 접함, 중점경관관리구역이며 공시지가는 862,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 오션펠리스는 33세대, 2015.12.29 준공이며 비교 대상 면적은 78.829㎡입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확인. 2017.03.20 설정된 전세금 170,000,000원 전세권이 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
- 전세권 이전 확인. 2025.03.27 전세금반환채권 양도, 2025.04.11 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전됐습니다.
- 배당과 인수의 관계 확인. 신건 배당가정상 전세권 예상배당은 164,848,000원이지만 등기 권리판정은 인수로 표시되어 있으므로, 실제 소멸·인수 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,750,000원보다 최근 12개월 평균 159,500,000원과 추세 -13.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 168,000,000원은 최근 평균의 105.3%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 전세권 관련 배당·인수 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 선순위 전세권을 먼저 보라
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 168,000,000원이 싸냐 비싸냐를 보기 전에 170,000,000원 선순위 전세권이 매수인에게 어떤 범위로 남는지를 먼저 확정해야 합니다. 등기 권리판정상 이 전세권은 경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수로 표시되어 있고, 신건 배당가정에서는 164,848,000원이 전세권에 배당되는 구조입니다. 두 내용을 함께 보면 배당표의 숫자만 보고 인수 위험이 없다고 단정하기 어렵습니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 105.3%이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.3% 낮습니다. 따라서 전체 평균 171,750,000원만 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
