서울중앙지방법원 2026타경100816. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1408호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 이용상태는 건축물대장상 오피스텔(복층형 구조) 1개호입니다. 등기상 소유자는 조석훈이고 2022.02.07 매매를 원인으로 2022.03.18 소유권을 이전받았으며 거래가액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 후순위 압류나 경매개시결정이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 임아라는 임대차계약일자 2022.02.15, 확정일자 2022.02.15, 주민등록일자 2022.03.18, 점유개시일자 2022.03.20이고, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 2023.12.12 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층 1408호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔(복층형 구조) 1개호 · 14층 중 14층 |
| 소유자 | 조석훈 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.12.23 설정된 강서신용협동조합 근저당권은 2022.02.16 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.16 동수원세무서장 압류입니다. 임아라의 주민등록일자 2022.03.18과 임차권등기 2023.12.12는 이보다 앞서므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임아라 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.02.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 비교 — 실거래 대신 실질취득을 본다
비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 사건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 대신 이 사건에서는 회차별 낙찰가 + 매수인 인수액을 함께 보는 것이 중요합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 46,500,800원 | 253,700,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 87,360,640원 | 253,120,640원 |
1회 유찰과 2회 유찰의 최저매각가는 크게 달라지지만 실질취득액은 각각 253,700,800원, 253,120,640원입니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어나므로, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 임아라 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 4,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 259,000,000원에서는 임아라의 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 4,574,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 245,426,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 오피스텔(복층형 구조) 1개호로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·전기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 294.6㎡, 공시지가 10,840,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 임아라의 보증금 250,000,000원은 선순위 대항력 임차보증금입니다. 배당에서 부족한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 회차별 실질취득 계산. 신건은 259,000,000원, 1회 유찰은 253,700,800원, 2회 유찰은 253,120,640원으로 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
- 배당구조 확인. 신건에서는 임차인 250,000,000원이 전액 배당되지만 주택도시보증공사의 청구 250,000,000원 중 4,574,000원만 배당됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(복층형 구조)이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 최저가 하락만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 부담이 같이 내려가는 것은 아니다”
이 사건은 신건 259,000,000원에서는 임차인 임아라의 보증금 250,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 유찰이 시작되면 구조가 바뀝니다. 1회 유찰에서 낙찰가가 207,200,000원으로 내려가도 인수액 46,500,800원이 붙어 실질취득은 253,700,800원이고, 2회 유찰에서 낙찰가가 165,760,000원까지 내려가도 인수액 87,360,640원이 붙어 실질취득은 253,120,640원입니다.
따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득액입니다. 최근 실거래 시세 비교가 확인되지 않는 만큼 가격 자체의 유불리는 별도 검증이 필요하며, 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
