서울중앙지방법원 2026타경100817. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 11층 1109호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 230,000,000원이 아니라 대항력 있는 임차권 보증금 245,000,000원입니다. 이한솔은 2022.02.24 주민등록, 2022.02.25 점유개시 후 임차권등기를 마쳤고, 임차권 경정으로 확정일자는 2022.02.08로 기재되어 있습니다. 말소기준인 2026.03.09 관악구 압류보다 앞선 권리이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
현재 매각가 230,000,000원을 가정하면 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 19,020,000원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 지급하는 금액은 단순히 230,000,000원으로 끝나지 않습니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가가 184,000,000원, 147,200,000원으로 내려갈수록 인수액은 각각 64,376,000원, 100,660,800원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분을 인수액이 상당 부분 대체하므로, 이 사건은 ‘유찰되면 싸지는 물건’으로 단순 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 11층1109호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제11층 제1109호 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.01 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 2021.12.23 서서울신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2026.03.09 관악구 압류가 이 사건의 말소기준입니다. 이후 2026.04.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이한솔의 임차권은 그보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 전유부분의 전부 | 2022.02.24 / 2022.02.25 | 2022.02.08 | 245,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 3번 임차권의 확정일자 경정입니다. 따라서 실제 확인 임차인은 이한솔 1명으로 봅니다. 경정된 확정일자는 2022.02.08이며, 배당요구가 있고 우선변제권도 인정되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 19,020,000원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 64,376,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 100,660,800원 | 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 보증금 부근 |
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 245,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 중 225,980,000원이 배당되고 19,020,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 난곡사거리 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 가장형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 서측으로 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 잔액. 낙찰가별 배당액과 미배당 보증금을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 184,000,000원·147,200,000원으로 최저가가 낮아져도 인수액이 64,376,000원·100,660,800원으로 증가합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교가 없으므로 실질취득액 약 245,000,000원이 주변 오피스텔 거래가와 비교해 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 실제 이용상태는 오피스텔이므로 공부·현황과 입찰 목적을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1의 민간임대주택등기 내용도 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 ≠ 실질취득가”
이 사건은 신건 최저가 230,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 245,000,000원의 대항력 임차보증금이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서도 19,020,000원이 매수인 인수로 계산되고, 유찰될수록 인수액이 더 커집니다. 따라서 최저가가 184,000,000원이나 147,200,000원으로 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 실질취득은 보증금 245,000,000원 부근으로 수렴하는 구조이므로, 입찰 판단은 이 금액을 기준으로 주변 시세와 비교해야 합니다.
