서울중앙지방법원 2026타경100819. 더위일관악파크뷰 10층 1006호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔 이용입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 김민정은 2022.03.07. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.18., 임차보증금은 245,000,000원입니다. 본 분석의 말소기준인 2024.10.15. 국 압류보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 225,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,950,000원을 먼저 제외한 뒤 김민정에게 221,050,000원이 배당되고, 남는 보증금 23,950,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 225,000,000원 낙찰 + 23,950,000원 인수 = 실질취득 248,950,000원입니다. 이 사건은 유찰돼 최저가가 낮아질수록 그만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1006호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 중 제10층 제1006호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.02.07. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.15. 국 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 서서울신용협동조합의 채권최고액 1,947,000,000원 근저당은 2022.02.09. 일부포기로 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 김민정의 임차권은 2023.11.28. 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유는 2022.03.07., 확정일자는 2022.02.18.로 모두 2024.10.15. 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 2022.03.07 / 2022.02.18 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 박혜연 | 2025.06.23 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김민정은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권자이며 배당요구도 2023.11.28. 이루어졌습니다. 현재 배당 가정상 221,050,000원을 받고 23,950,000원이 미배당됩니다. 이 잔액이 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
박혜연의 전입일은 2025.06.23.로 말소기준 2024.10.15.보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입 순서상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 현재 예상배당에는 박혜연에 대한 배당이나 인수액이 반영돼 있지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않았고, 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 그대로 통하지 않습니다. 김민정의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액도 감소하고 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 23,950,000원 | 248,950,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 68,320,000원 | 248,320,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 103,816,000원 | 247,816,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 245,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 김민정 보증금 중 23,950,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 245,000,000원은 현재 배당 가정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대·단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물로 위생·급배수설비, 개별난방설비, 기계식주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다. 남서측 약 25m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의해 확인됐으므로 실제 내부 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 보세요. 현재 회차는 225,000,000원 입찰가에 23,950,000원 인수를 더한 248,950,000원이 실제 부담 기준입니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 마세요. 1회 유찰 시 인수 68,320,000원, 2회 유찰 시 103,816,000원으로 늘어 총부담은 248,320,000원·247,816,000원 수준입니다.
- 김민정 임차권의 배당·인수액을 다시 계산하세요. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세 등 배당 순서가 확정되면 미배당 보증금도 달라질 수 있습니다.
- 박혜연의 점유관계를 확인하세요. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기를 확인하세요. 2022.03.07. 민간임대주택 등록에 관한 등기가 기재돼 있으므로 경매 후 법적 효과와 현재 상태를 원본 서류로 대조하는 것이 필요합니다.
- 용도를 정확히 보세요. 근린시설 사건이면서 감정상 오피스텔 이용 물건입니다. 아파트와 동일한 이용·수요 구조로 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·조세관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 물건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 245,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 신건 225,000,000원에 낙찰되면 김민정에게 221,050,000원이 배당되고 나머지 23,950,000원을 매수인이 인수해 실질취득액은 248,950,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰에서도 실질취득액은 각각 248,320,000원·247,816,000원으로 거의 그대로입니다.
따라서 이 사건을 “감정가 225,000,000원짜리 신건”으로 보면 구조를 잘못 읽는 것입니다. 핵심은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수이며, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다. 현재 비교 가능한 실거래 기준 없이 가격 우위를 단정하기보다는, 실질취득 약 2.48억원대를 기준으로 오피스텔·근린시설의 이용가치와 실제 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
