서울중앙지방법원 2026타경100820. 등기상 소유자는 조석훈이고, 2022.02.28. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자 박동우는 임대차계약일 2022.02.07., 확정일자 2022.02.07., 전입·점유개시 2022.02.28.이고 보증금은 250,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 245,000,000원이지만 이것만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서는 집행비용 4,230,000원을 먼저 제외한 뒤 박동우에게 240,770,000원이 배당되고, 9,230,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 즉 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 254,230,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층 1409호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 대장상 오피스텔(복층구조-다락)로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
2021.12.23. 설정된 강서신용협동조합 근저당권은 2022.02.08. 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 결정적인 것은 박동우의 임차권입니다. 임차인은 2022.02.28. 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.07.이며, 2023.12.12. 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2026.04.22.이므로 임차인의 대항력 발생시점이 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.02.28. | 우선변제 확정 2022.02.07. · 배당요구 | 잔액 인수 미배당분 매수인 부담 |
② 가격 판단 — 시세 자료보다 먼저 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 동일 물건의 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 권리구조만으로도 분명한 사실은 있습니다. 현재 회차의 실질취득 254,230,000원은 최저매각가 245,000,000원보다 큽니다.
또한 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 매수인의 총부담 감소로 이어지지 않습니다. 1회 유찰 시 최저가는 196,000,000원으로 내려가지만 인수액이 57,544,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 최저가는 156,800,000원이지만 인수액은 96,195,200원까지 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 왜곡됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 박동우 보증금 | 250,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 245,000,000원 가정에서 집행비용 4,230,000원, 임차인 배당 240,770,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 9,230,000원은 매수인 인수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 상업시설, 업무시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1409호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 이용. 대장상 오피스텔(복층구조-다락)로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 기준 245,000,000원에 낙찰받아도 인수 9,230,000원을 더해 254,230,000원 부담입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 253,544,000원, 2회 유찰 시 252,995,200원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 임차권 잔액 인수. 박동우의 보증금 250,000,000원 중 배당으로 충족되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1에 2022.02.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 현재의 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 박동우의 보증금은 250,000,000원이고 대항력이 있어, 배당으로 다 받지 못한 잔액은 매수인이 부담합니다. 현재 신건에서는 9,230,000원을 인수해 실질취득이 254,230,000원이고, 1회 유찰 시 253,544,000원, 2회 유찰 시에도 252,995,200원입니다. 따라서 이 물건은 최저매각가의 할인율이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담을 중심으로 판단해야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼, 총부담 약 2.5억원이 실제 시장가치와 맞는지는 별도로 확인해야 합니다.
