서울중앙지방법원 2026타경100857. 상도동 정원캐슬 2층 204호, 전용 38.09㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 안율기는 2022.04.18 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 380,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부의 현재 근저당이 아니라 2023.11.08 동작구 압류와 그보다 앞서 전입한 임차인입니다.
임차권자 서상원은 2022.04.01 주민등록, 2022.04.02 점유개시, 2022.02.08 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 380,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로는 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 236-24 정원캐슬 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.09㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 안율기 (2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 607,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.11.08 갑구 6번 동작구 압류입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 서상원은 2022.04.01 전입해 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력을 갖습니다. 다만 2026.07.01 제출된 확약으로 이 임차인의 대항력 인수 문제는 실질적으로 해소됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지
| 성명 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.02.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 아님 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 서상원 보증금 승계 | 해당 없음 | 실제 임차인 아님 | 서상원 권리 승계 | 중복 합산 금지 |
시보증은 서상원의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 380,000,000원 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 서상원과 기사항전 2명으로 봐야 합니다. 이 중 서상원은 확약으로 인수 실질 0원이지만, 기사항전은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 6.07억은 최신 8억보다 낮지만 표본은 1건
정원캐슬은 15세대, 2013.12.03 준공된 다세대입니다. 대상 면적은 전용 38.09㎡이고, 확인된 거래는 다음 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2025.03 | 35.46㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2022.04 | 38.09㎡ | 2 | 380,000,000원 |
전체 3건 평균은 536,666,666원이지만 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 이 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 800,000,000원이고 최신 거래 역시 800,000,000원입니다. 현재 최저가 607,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 +97.5%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 607,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,470,000원 |
| 1. 임차인 서상원 보증금(우선변제) | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,036,360원 | 5,036,360원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 213,493,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구 385,036,360원 중 218,530,000원이 배당되고, 미배당은 166,506,360원입니다. 서상원 보증금은 380,000,000원 전액 우선배당으로 계산되어 있으며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 607,000,000원 | 218,530,000원 | 166,506,360원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 485,600,000원 | 98,344,000원 | 286,692,360원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 388,480,000원 | 2,241,280원 | 382,795,080원 | 0원* |
* 서상원에 대한 2026.07.01 확약을 반영한 값입니다. 확약 밖 미상 점유자의 권리는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 건물·입지 리스크
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 상도초등학교 남동측 인근으로 아파트·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 북서측으로 폭 3~4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.07.01 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유 확인. 기사항전은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 금지. 시보증은 서상원 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 800,000,000원은 거래 1건으로 산출된 값입니다. 대상 면적 38.09㎡와 최신 거래 35.46㎡의 차이도 함께 보세요.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있으므로 구체적 위반 내용과 해소 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 주된 3.8억 인수는 해소, 그러나 ‘완전한 무위험’은 아니다
이 사건의 가장 큰 권리 부담이었던 서상원 보증금 380,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차 구조입니다. 그러나 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 서상원에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 신건 최저가 607,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 800,000,000원의 75.9%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 확약 밖의 미상 점유자가 남아 있으며, 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 등재도 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “3.8억 인수 위험” 자체보다 미상 점유자의 실제 권리와 위반건축물 내용을 얼마나 확실히 제거하느냐에 있습니다.
