서울중앙지방법원 2026타경100880. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 제4층 제402호의 이용상태는 관련 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022.03.14 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 262,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.26 서울특별시관악구의 압류입니다.
문제는 임차권입니다. 안유미는 2022.03.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.21, 임차보증금은 262,000,000원입니다. 말소기준 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 회차 매각가 230,000,000원만으로는 집행비용을 제외한 뒤 보증금을 전액 변제할 수 없어 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 관련 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 4층 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
2021.12.23 설정된 서서울신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.26 압류이고, 이후 2026.04.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 안유미의 임차권등기 자체는 2023.11.22이지만, 임대차계약일자 2022.02.07, 확정일자 2022.02.21, 전입·점유일자 2022.03.14로 말소기준보다 선행합니다. 따라서 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안유미 | 2022.03.14 / 2022.02.21 | 262,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 전유부분 전부 · 임차권등기 · 배당요구 2023.11.22 |
| JIANG LEYUAN | 2025.06.18 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 현황조사 확인 |
| 시보증 | 2022.03.14 / 2022.02.21 | 262,000,000원 | 승계 신고 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 안유미 보증금의 중복 신고 · 별도 합산 금지 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 36,020,000원 | 266,020,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 81,376,000원 | 265,376,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 117,660,800원 | 264,860,800원 |
이 구조에서는 유찰만 보고 “184,000,000원”, “147,200,000원”으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금이 매수인 인수액으로 이동하기 때문에 총 부담은 계속 262,000,000원 보증금에 가까운 수준에 묶입니다. 현재 시세를 확인할 동일 평형 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 안유미 보증금 | 262,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
230,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 안유미 보증금에 배당되고, 부족분 36,020,000원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 262,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 다세대·연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 제4층 제402호는 관련 공부상 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 제4층이며 사용승인일은 2021.12.13입니다. 위생·급배수, 난방, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 난곡로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건은 낙찰가 230,000,000원만 보지 말고 인수액 36,020,000원을 합친 266,020,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 매수인 인수액이 각각 81,376,000원, 117,660,800원으로 증가합니다.
- 안유미 임차권. 전입 2022.03.14·확정 2022.02.21·보증금 262,000,000원이며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 인수 대상입니다.
- 중복신고 제외. 시보증의 262,000,000원은 안유미 보증금 승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- JIANG LEYUAN. 전입일은 2025.06.18로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 현재 시세 확인. 동일 평형 실거래 비교자료가 없어 현 단계에서 실질취득 부담이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합쳐 봐야 한다”
이 사건은 단순히 신건 최저가 230,000,000원의 오피스텔을 사는 구조가 아닙니다. 안유미의 보증금 262,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖고 있어, 현재 회차에서는 배당 후 남는 36,020,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담은 266,020,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 근본적으로 바뀌지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시에는 인수액이 81,376,000원, 2회 유찰 시에는 117,660,800원으로 늘어 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다. 동일 평형 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “유찰됐으니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득 부담입니다.
