의정부지방법원 2025타경2009. 남양주시 오남읍 팔현리 89-1 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 공장 및 숙소입니다. 일괄매각 대상에는 공장 건물과 여러 토지가 포함되고, 제시외 판넬조 판넬지붕 창고도 있습니다. 현재 최저매각가는 3,445,573,000원으로 감정가의 49% 수준까지 낮아졌지만, 가격 하락만으로 권리와 이용 리스크가 사라진 것은 아닙니다.
권리의 출발점은 2023.01.20. 설정된 중부새마을금고 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 남아 있는 황재용 2,600,000,000원, 세모컨설팅주식회사 780,000,000원, 골드플럼유한회사 520,000,000원 근저당과 2025.05.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 (주) 남양주오남개발은 2022.12.20. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 89-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 숙소 |
| 소유자 | 주식회사남양주종로기숙학원 |
| 감정가 / 최저가 | 7,031,781,000원 / 3,445,573,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 5,437,217,660원 |
| 말소기준 | 2023.01.20. 중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
등기부상 과거 토마토상호저축은행·신한은행·하나은행·성정순 관련 근저당, 과거 경매개시결정과 압류, 무궁화신탁 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심은 2023.01.20. 중부새마을금고 근저당을 기준으로 전후를 나누는 것입니다. 기준 이후 남은 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 등기권리와 별도로 선순위 점유자인 (주) 남양주오남개발의 보증금은 인수 대상으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 대상은 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 남양주오남개발 | 가동 · 미상 | 2022.12.20 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 지피하우스(유) | 가동 · 미상 | 2024.12.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 구조 (매각가 3,445,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,855,730원 |
| 인수 · (주) 남양주오남개발 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중부새마을금고 | 6,000,000,000원 | 3,408,717,270원 |
| 3. 근저당 · 황재용 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세모컨설팅주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 골드플럼유한회사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 9,900,000,000원 중 3,408,717,270원이 배당되고 미배당액은 6,491,282,730원입니다. 신청채권자 중부새마을금고도 청구액 5,437,217,660원을 전액 회수하지 못합니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수입니다.
④ 가격 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 3,445,573,000원은 감정가 7,031,781,000원의 49%인 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 49%라는 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 단순 토지나 단일 공장이 아니라 여러 토지와 공장, 숙소 이용 부분, 제시외 창고, 현황 도로가 함께 묶여 있습니다.
⑤ 현황·이용 상태 — 공장, 숙소, 임야, 도로가 섞여 있다
- 건물 이용. 일련번호 가)~라), 바)는 공장으로 이용 중이며, 마)는 공장 및 숙소로 이용 중입니다. 숙소 부분은 숙소3·거실·주방·화장실1 구조입니다.
- 공실. 목록2.~목록5.는 공부상 경량철골조 단층 공장이나 현재 비어 있는 상태입니다.
- 확인 제한. 목록7.은 공부상 경량철골조 단층 공장이며 현황은 문이 잠겨 있어 확인할 수 없습니다.
- 토지. 목록1.은 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이고, 목록8.·9.는 부정형 토지로 토지임야, 목록10.·11.·12.는 사다리형 토지로 토지임야 상태입니다.
- 현황 도로. 목록13.은 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 목록1. 토지에는 판넬조 판넬지붕 창고가 소재하며 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다.
⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팔현리마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·펜션·전·답 등 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2009.03.18.입니다. 외·내벽은 판넬 등 마감, 창호는 샤시 창호 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이 포함되고, 배출시설설치제한지역·준보전산지·성장관리권역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수금 포함. 응찰가를 계산할 때 (주) 남양주오남개발 보증금 5,000,000원을 반드시 실질취득가에 더합니다.
- 지피하우스(유) 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 가동을 점유하고 있으므로 매각물건명세서와 점유관계를 대조합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·공장 건물·제시외 판넬조 창고의 매각 포함 범위를 원본 목록과 대조합니다.
- 현황 차이 확인. 숙소로 사용 중인 부분, 잠겨 있어 확인하지 못한 건물, 임야이지만 도로로 이용되는 토지를 현장에서 확인합니다.
- 배당 착시 경계. 현재 회차에서도 신청채권자가 전액 배당받지 못하며 후순위 근저당에는 미배당이 발생합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 물건 전체의 현황과 이용가치를 별도로 검토합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 복합 리스크
이 사건은 감정가 7,031,781,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 3,445,573,000원까지 내려온 대형 복합 물건입니다. 등기부만 보면 2023.01.20. 중부새마을금고 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 (주) 남양주오남개발의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 3,450,573,000원입니다.
더 큰 판단 포인트는 물건 자체입니다. 공장으로 쓰는 부분, 공장과 숙소가 섞인 부분, 비어 있는 공장, 확인하지 못한 건물, 토지임야, 현황 도로, 제시외 창고까지 한 번에 매각됩니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 상황에서 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 복합 이용·점유 상태를 함께 검토해야 하는 사건입니다.
