서울중앙지방법원 2026타경100942. 신림역 서측 인근 프라비다트라움 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택원룸형)이며 대상 면적은 14.06㎡입니다. 이 물건은 말소기준인 2023.03.02. 지완 근저당보다 앞선 2020.04.29. 전입의 임차인 김미정이 있어 권리분석의 중심이 등기 말소 여부가 아니라 배당 후 남는 임차보증금의 매수인 인수에 있습니다.
김미정의 현재 보증금은 139,650,000원입니다. 신건 매각가 135,000,000원을 가정하면 집행비용 2,690,000원 이후 김미정에게 132,310,000원이 배당되고, 부족분 7,340,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 단순 낙찰가만 보면 1.35억이지만, 실제 부담 기준은 135,000,000원 + 7,340,000원 = 142,340,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 2층202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림로65길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택원룸형) |
| 대상 면적 / 층 | 14.06㎡ · 11층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.05.08. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.02. 설정된 지완 근저당권 1,126,500,000원입니다. 그 뒤의 관악구 압류, 조용민 가압류, 김창억 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 김미정의 전입일은 2020.04.29.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.04.06.이고 배당요구가 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건은 중복 제외
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.29 확정 2020.04.06 | 139,650,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| TELPUKOVA ARINA 현황조사 | 2025.02.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 매각물건명세서 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 별도 판정 안 함 | 별도 판정 안 함 | 보증기관 대위·승계 TELPUKOVA ARINA 관련 중복 신고 |
③ 시세 비교 — 최근 시세는 내려왔고 실질취득은 그보다 높다
프라비다트라움은 130세대, 2013.12.17. 준공이며 비교 대상 면적은 14.06㎡입니다. 가격 판단은 과거 거래까지 모두 섞인 전체 평균 120,583,333원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원, 최신 거래 87,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -20.3%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.06㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 14.06㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 14.05㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 14.05㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 14.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 105,000,000원 |
현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 여기에 김미정 미배당 보증금 7,340,000원을 더한 현재 실질취득액은 142,340,000원입니다. 최신 2026.08 거래 87,000,000원까지 내려온 상황에서 이 물건을 단순히 “감정가보다 유찰되면 싸진다”고 볼 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금 | 139,650,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,650,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김미정 미배당 | - | 7,340,000원 |
현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 2,690,000원과 김미정 보증금 132,310,000원으로 135,000,000원이 소진됩니다. 김미정의 남은 7,340,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 7,340,000원 | 142,340,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 33,962,000원 | 141,962,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 55,205,200원 | 141,605,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 및 신림선 신림역 서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 신림역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 2층 202호이며 급배수·난방·소화·승강기·하수처리시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측으로 약 8m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 10,880,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 105,000,000원이고 최신 거래는 87,000,000원이며 최근 추세는 -20.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재는 135,000,000원에 인수 7,340,000원을 더한 142,340,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 141,962,000원·141,605,200원입니다.
- 김미정 임차권 원본 확인. 전입 2020.04.29., 확정 2020.04.06., 보증금 139,650,000원 및 배당 후 미변제액 인수 조건을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- TELPUKOVA ARINA. 전입일 2025.02.07.로 말소기준 이후여서 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 시보증 신고는 TELPUKOVA ARINA 관련 대위·승계로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.
- 하락 시세 확인. 최근 12개월 평균 105,000,000원, 최신 거래 87,000,000원, 추세 -20.3%를 응찰 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 최저가만 보면 신건 135,000,000원이고, 유찰되면 108,000,000원·86,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 김미정의 보증금 139,650,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 회차 실질취득은 142,340,000원, 1회 유찰 시 141,962,000원, 2회 유찰 시 141,605,200원입니다.
반면 동일 면적 최근 12개월 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원이고 가격 추세도 -20.3%입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 낮아지는 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질취득가여야 합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 유찰 자체가 최근 시세 대비 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
