서울중앙지방법원 2026타경101027. 관악구 봉천동 에스클래스 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 조준호이며 2020.10.16. 거래가액 343,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2024.08.09. 삼성카드 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2022.08.01. 전입을 갖춘 김민석의 임차권입니다.
김민석은 전유부분 전부를 사용하고, 임대차계약일은 2022.06.30., 확정일자는 2022.07.01., 점유개시는 2022.07.30., 주민등록일은 2022.08.01.입니다. 보증금은 360,000,000원이며 2024.08.28. 임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 매각물건명세서 기재대로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 37-82 에스클래스 3층 303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 관악로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 303호 · 2020.07.01. 사용승인 |
| 소유자 | 조준호 (2020.10.16. 소유권이전 · 거래가액 343,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김민석 | 360,000,000원 | 2022.08.01 / 2022.07.01 | 대항력 有 우선변제 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 별도 합산 안 함 | 김민석 보증금의 대위·승계 | 승계·중복신고 |
실제 임차인은 김민석 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 김민석의 360,000,000원 보증금과 동일한 채권관계를 승계하는 것이므로 별도의 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 360,000,000원 신청채권 역시 이 사건 배당구조에서 별도 임차보증금이 하나 더 존재한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 낮지 않다
에스클래스는 16세대이며, 제공된 실거래 비교자료의 최근 12개월 평균은 370,800,000원, 최신 거래는 2026.06. 365,000,000원입니다. 현재 최저가 372,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%로 평균보다 높고, 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현재 회차 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.3㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 29.98㎡ | 8 | 398,000,000원 |
| 2026.04 | 29.98㎡ | 7 | 336,000,000원 |
| 2025.10 | 29.3㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.09 | 29.3㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2024.10 | 29.3㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 370,800,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 372,000,000원 | 0원 | 임차보증금 360,000,000원 전액배당 가정 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 297,600,000원 | 67,366,400원 | 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 238,080,000원 | 126,053,120원 | 낙찰가만 보고 할인폭을 판단하면 안 되는 구조 |
이 물건은 전형적인 대항력 인수형 가격구조입니다. 보증금 360,000,000원이 매각대금보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려가는 동시에 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 1회 유찰 뒤에는 297,600,000원만, 2회 유찰 뒤에는 238,080,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 반드시 낙찰가에 각각 67,366,400원, 126,053,120원의 인수 가능액을 함께 보아야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,430,050원 | 5,992,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 17,204,391원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,498,012원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 372,000,000원 가정에서 집행비용 6,008,000원을 제외한 뒤 김민석의 보증금 360,000,000원이 전액 배당되고, 삼성카드에 5,992,000원이 배당됩니다. 현대카드·농협은행·주택도시보증공사는 이 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 북측 인근이며 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 속하고 공시지가는 7,443,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 동측 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 토지정보상 2025.10.20.~2026.12.31. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으며 건축선 저촉도 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 16세대이며 제공된 비교 거래는 대상면적 45.78㎡와 일치하지 않아 환금성·가격 판단 시 면적 차이를 반드시 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 확인. 김민석의 전입 2022.08.01.은 말소기준 2024.08.09.보다 빠릅니다. 임차보증금 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 실질취득비용 기준으로 계산. 유찰 시 낙찰가만 보지 말고 각 회차의 매수인 인수액 67,366,400원 또는 126,053,120원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 보증기관 승계 신고는 김민석 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명이고 보증금 360,000,000원을 이중으로 합산하지 않습니다.
- 시세 비교 보수적으로. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.3%이며 최신 거래보다 높습니다. 제공 실거래의 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다.
- 배당변수 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당결과가 달라지면 임차인 미배당액과 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 실제 사용·인허가·세금 적용은 원자료와 현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 김민석은 보증금 360,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 현 회차 372,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 최저가 자체가 최근 12개월 평균 370,800,000원과 최신 거래 365,000,000원을 웃돌아 현재 가격에 뚜렷한 할인은 없습니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 297,600,000원으로 내려가지만 인수액은 67,366,400원으로 증가하고, 2회 유찰 시 매각가 238,080,000원에 인수액이 126,053,120원까지 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
