창원지방법원 2025타경732. 김해시 부원동 삼원빌라 에이동 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 추은결은 2020년 75,000,000원에 취득했고 같은 날 동김해새마을금고에 채권최고액 63,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 동김해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현존하는 등기상 권리 구조는 복잡하지 않고 경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 부분은 임대관계와 가격입니다. 별도 임차인 신고 자료는 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 내부도 부재중 잠금으로 직접 확인하지 못해 관련 공부와 인근 유사 물건, 탐문조사를 기준으로 평가했습니다. 따라서 배당 계산상 인수액은 0원이지만 실제 점유관계와 대항력 있는 임차인 존재 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 626-1 에이동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.57㎡ · 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 · 철근콘크리트조 5층건 내 5층 |
| 소유자 | 추은결 (2020.04.08. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동김해새마을금고 / 42,038,710원 |
| 말소기준 | 2020.04.08. 동김해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 63,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현존 권리는 단순하다
현재 권리분석의 기준점은 2020.04.08. 설정된 동김해새마을금고 근저당권 63,700,000원입니다. 이전의 근저당·전세권·압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이며, 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 이 근저당 이후 2025.09.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 16.5% 높다
삼원빌라의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 70,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 65,250,000원, 최신 거래는 64,500,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 대비 -18.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 67.43㎡ | 2 | 64,500,000원 |
| 2024.08 | 64.57㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 69.77㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 65,250,000원 |
현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원의 116.5%입니다. 금액으로도 최근 평균보다 10,750,000원 높고, 최신 거래 64,500,000원보다 11,500,000원 높습니다. 과거 80,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 가격대와 하락 추세를 우선하면 신건을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 동김해새마을금고 | 63,700,000원 | 63,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,532,000원 |
현재 회차 76,000,000원 가정에서는 집행비용 1,768,000원과 근저당권 채권최고액 63,700,000원이 배당되고 10,532,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,000,000원 | 63,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 4,394,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 16,335,520원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 신건 76,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 60,800,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원 아래로 내려갑니다. 근저당 미배당이 발생하더라도 시뮬레이션상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않아 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·공공기관 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측과 서측으로 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,155,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼원빌라는 16세대이며 준공일은 1997.05.07.입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 70,166,666원보다 최근 12개월 평균 65,250,000원과 최신 거래 64,500,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -18.4% 낮습니다. 과거 80,000,000원 거래만 보고 현재 시세를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자·전입 여부·매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 부재중 잠금으로 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 실제 내부구조와 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 동김해새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 이어지며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원의 116.5%이고 최신 거래 64,500,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -18.4%라는 점까지 감안하면 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 또한 임대관계가 미상이고 내부가 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 권리 구조는 단순하지만, 현재 회차의 승부처는 최근 시세보다 높은 가격과 점유 확인입니다.
