⚠️ 실질취득 375,672,000원 🏠 최근 시세 330,000,000원 🧾 인수 27,672,000원 📉 추세 -10.8%
서울중앙지방법원 2026타경101055. 관악구 봉천동 선경하이츠 1층 101호의 다세대주택입니다. 현재 소유자 진길복은 2022.05.02. 거래가 370,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김지나는 그보다 앞선 2022.03.30. 확정일자를 받고 2022.04.14. 전입했으며, 말소기준인 유한회사심스대부 근저당 2022.10.24.보다 선순위입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가 348,000,000원짜리 다세대”로 보면 안 되고, 배당 후 남는 임차보증금까지 합친 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
현재 배당표에서는 김지나에게 342,328,000원이 배당되고 보증금 27,672,000원이 남아 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 그래서 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합치면 375,672,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 김지나에게 돌아가는 배당액이 줄면서 인수액이 증가하는 구조이므로, 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-287 선경하이츠 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.6㎡ · 제1층 제101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 진길복 (2022.05.02. 거래가 370,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.24. 유한회사심스대부 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
김지나의 전입일은 2022.04.14., 확정일자는 2022.03.30.으로 말소기준권리인 2022.10.24. 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.04.19. 접수됐고, 보증금은 370,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지나 | 주거 (임차권등기) 전유부분 전부 | 2022.04.14 / 2022.03.30 | 370,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 매수인 인수 가능 |
| 전희정 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·전입일 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
선경하이츠의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 350,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 330,000,000원이고 최신 거래 역시 2024.05. 330,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -10.8%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 42.41㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 40.6㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
최저가 348,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 330,000,000원의 105.5%입니다. 더 중요한 것은 현재 회차의 실질취득 부담이 375,672,000원이라는 점입니다. 따라서 전체 평균 350,000,000원 대비 최저가가 99.4%라는 수치만 보고 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 시세와 최신 거래, 그리고 하락 추세를 우선하면 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 임차인 김지나 보증금 | 370,000,000원 | 342,328,000원 |
| 2. 근저당 · 유한회사심스대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김지나 보증금 중 342,328,000원이 배당되고 27,672,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 제1층 제101호입니다. 사용승인일은 2014.01.16입니다.
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근이며 주위는 다세대주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 봉천역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 145.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 공시지가는 3,418,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 총 16세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 348,000,000원에 인수 27,672,000원을 더한 부담으로 판단해야 합니다.
- 김지나 선순위 임차권 확인. 전입 2022.04.14., 확정일자 2022.03.30., 보증금 370,000,000원이며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액의 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 전희정 별도 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 김지나와 별개로 남는 위험입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 부평구, 관악구 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원이고 추세가 -10.8%이므로 전체 평균 350,000,000원만 기준으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가상 복수의 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 적용 범위와 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 물건의 핵심은 말소기준권리 이후의 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 김지나의 보증금 370,000,000원입니다. 현재 최저가 348,000,000원에서 배당 후 남는 27,672,000원을 인수하면 실질취득 부담은 375,672,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 330,000,000원이고 가격 추세도 -10.8%입니다.
더구나 전희정은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건은 “신건 최저가가 전체 실거래 평균과 비슷하다”는 표면적 숫자보다 선순위 임차보증금 인수와 최근 시세 하락을 먼저 봐야 합니다. 유찰이 생겨도 인수액이 함께 커지는 구조이므로, 가격 판단 기준은 각 회차의 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 총부담입니다.
