창원지방법원 2025타경11225. 창원시 의창구 북면 동전리 334 일원의 공장용지·건물·기계기구를 묶어 매각하는 사건입니다. 등기상 소유권은 이도연에서 2024.11.27 상속을 원인으로 박미란 7분의 3, 이희승 7분의 2, 이윤진 7분의 2 지분으로 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 2013.11.07 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권과 신용보증기금·토스뱅크의 가압류, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유자는 도현철과 김진규 두 명입니다. 도현철은 공장 전부를 점유하며 2024.11.25 전입, 김진규는 점유부분이 미상이고 2022.09.08 전입입니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2013.11.07보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 334, 334-3, 335-1, 335-3 · 경상남도 창원시 의창구 북면 천주로769번길 90-16 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 857㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박미란 7분의 3 · 이희승 7분의 2 · 이윤진 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,175,444,460원 / 2,175,444,460원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,908,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 7점 포함 · 소재불명 기계기구 및 감정평가서상 제시외 기계기구 기호 a 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이전 등기 중 을구 1번 근저당권 480,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 을구 2번 경남은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 그 뒤의 경남은행 근저당권 120,000,000원, 120,000,000원, 113,500,000원, 55,000,000원과 신용보증기금 가압류 549,400,035원, 토스뱅크 가압류 139,378,697원, 창원시의 공유자별 압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 2명 모두 말소기준 후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도현철 | 공장 전부 | 2024.11.25 | 보증금 미상 / 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진규 | 미상 | 2022.09.08 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유·임차 신고자는 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2013.11.07 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 보증금 미상이라는 사실만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·우선변제 관련 사항은 배당 및 명도와 연결될 수 있으므로 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,175,444,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,154,445원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사경남은행 | 113,500,000원 | 113,500,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사경남은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 549,400,035원 | 549,400,035원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 139,378,697원 | 139,378,697원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,011,283원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,117,278,732원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 34,011,283원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 신건 감정가 100%, 시세 메리트는 확인 전 보류
현재 최저매각가는 2,175,444,460원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,740,355,568원, 2회 유찰 시 1,392,284,454원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 또는 유찰가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 정보만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 공장·토지 구성과 환금성 메모
- 토지. 857㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 340,500원/㎡로 확인됩니다.
- 용도지역·규제. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며, 보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함됩니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 7점도 포함되지만, 소재불명인 나머지 기계기구와 감정평가서상 제시외 기계기구 기호 a는 매각에서 제외됩니다.
- 공유자 우선매수권. 목록 4 토지에 공유자가 있으나 일괄매각으로 인해 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 현황 차이. 목록 6 건물은 공부상 ‘일반철골구조 기타(판넬)지붕’이나 현황 일부는 ‘슬래브지붕’입니다.
- 환금성. 주거용 표준물건이 아니라 공장·토지·기계기구가 결합된 물건이므로, 권리관계가 정리돼 있더라도 매수층과 재매각 조건은 개별 공장 수요와 포함 자산의 상태에 영향을 받습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 도현철·김진규 모두 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 후순위 배당과 잔여금 규모를 판단할 수 있습니다.
- 기계기구 현존 여부. 매각 포함 7점과 제외 대상인 소재불명 기계기구·제시외 기호 a를 현장에서 정확히 구분하세요.
- 건물 현황 차이. 목록 6의 지붕이 공부와 현황에서 일부 다르므로 사용·수선·행정상 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 토지·건물·기계기구의 개별 시가를 별도로 검토해야 합니다.
- 명도. 점유자 2명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 실제 인도 협의와 인도명령 등 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 일괄매각 범위와 제외 물건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 정리됐지만, 공장물건의 승부처는 매각범위와 가격 검증”
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 두 명도 모두 말소기준 후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 공유자 우선매수권도 일괄매각으로 인정되지 않는 구조입니다. 반면 신건 최저가가 감정가와 동일하고 비교 실거래 자료가 없어 가격상 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 보증금 미상 임차인, 공장·기계기구의 포함·제외 범위, 공부와 현황이 다른 일부 지붕까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 ‘인수권리’보다는 현장 실사·배당 선순위·자산 구성·가격 검증이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다.
