의정부지방법원 2025타경2412. 남양주시 화도읍 차산리 ‘신창현풍림아이원1차’ 107동 9층 901호, 전용 84.991㎡ 아파트입니다. 소유권은 박수연·백수열이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.11.04 삼성생명보험주식회사 근저당권 219,450,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 신한은행 근저당, 시현·청수무역·천우무역의 근저당과 다수 가압류·압류, 경매개시결정이 이어집니다.

채권관계는 복잡하지만 매수인 입장에서는 구조가 다릅니다. 현재 최저가 249,900,000원을 전제로 한 배당계산에서 채권자 총 청구액은 1,188,036,163원, 배당액은 245,601,400원, 미배당은 942,434,763원입니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 거액의 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족을 뜻하며, 그 숫자를 낙찰자의 추가 취득원가로 더해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권이 촘촘하다

임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 계산은 없습니다. 말소기준은 2020.11.04 삼성생명보험 근저당 219,450,000원이며, 데이터상 그 이후 설정된 신한은행·시현·청수무역·천우무역의 근저당과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2025.04.25 백수열에 대한 파산선고도 등기 흐름에 함께 기재되어 있어 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래

같은 단지 ‘신창현풍림아이원1차’ 전용 84.99㎡의 최근 12개월 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 315,416,666원, 최신 거래는 2026년 7월 342,000,000원입니다. 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%로 내려와 있습니다.

최근 12건의 범위는 285,000,000원~342,000,000원입니다. 감정가 357,000,000원은 이 거래 범위의 최고가 342,000,000원보다도 높지만, 현재는 한 차례 유찰되어 249,900,000원으로 내려왔습니다. 따라서 이 사건은 감정가 기준으로는 가격 부담이 컸지만 현재 회차에서는 최근 거래대비 할인폭이 생긴 상태로 보는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)

매각대금 249,900,000원 가정 시 집행비용 4,298,600원, 삼성생명보험 219,450,000원, 신한은행 26,151,400원까지 배당되어 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 942,434,763원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원

2회 유찰 시 174,930,000원, 3회 유찰 시 122,450,999원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있으며, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락만큼 채권자 미배당이 늘어나는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 차산초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2009.07.02입니다. 승강기·도시가스보일러 난방·급배수·위생·화재설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 신창현풍림아이원1차는 388세대이며 준공일은 2009.06.30입니다. 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 조건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균 315,416,666원의 79.2%입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 최근 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.07, 342,000,000원입니다. 같은 면적에서도 285,000,000원부터 342,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태에 따른 조정이 필요합니다.
• 등기 재확인. 말소기준 이후 근저당·가압류·압류가 다수이고 백수열 파산선고 기재도 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 변동 가능 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 복잡해 보여도, 매수인 인수는 0원”

이 사건은 등기부만 보면 권리자가 매우 많아 복잡해 보입니다. 그러나 매수인의 실제 취득원가를 결정하는 핵심은 다릅니다. 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가 249,900,000원과 같습니다.

가격도 감정가 357,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최근 12개월 평균 315,416,666원의 79.2%까지 내려왔습니다. 최근 거래 최저 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 다수 후순위 채권과 파산선고 기재가 있는 사건인 만큼 권리의 “숫자”보다 최신 원본서류의 변동 여부를 끝까지 확인해야 합니다. 현재 데이터 기준 결론은 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래 대비 할인 구간, 서류 대조는 필수입니다.