서울중앙지방법원 2026타경101086. 서초구 방배동 반포스테이3차리버뷰 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김인화이며 2020.06.27 매매, 2020.07.31 소유권이전 당시 거래가액은 305,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 채권보다 임차인의 대항력과 배당 부족 시 인수입니다. 임차인 남정기는 2020.07.31 점유를 시작했고 2020.08.06 주민등록을 마쳤으며, 최초 확정일자는 2020.07.14입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.03.05 이상애의 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있어 대항력 있음으로 표시됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 750-9 반포스테이3차리버뷰 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상9층 건 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김인화 · 2020.06.27 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다
2019년 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2020.07.31 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2025.03.05 이상애의 가압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 그 뒤 서울특별시 압류와 2026.06.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 남정기의 전입일은 2020.08.06으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 남정기 | 별지 목록 기재 건물 전부 | 290,000,000원 | 2020.08.06 / 2020.07.14 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
남정기는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 배당 부족분에 대해서는 대항력을 근거로 매수인 인수가 문제될 수 있습니다. 또한 데이터상 임차인 남정기와 강제경매개시결정의 채권자 남정기가 동일하게 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 다만 이 경고만으로 임차권을 무효라고 단정할 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 등기와 매각물건명세서에 기재된 인수 가능성을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
시세 자료의 비교대상 단지는 반포스테이리버뷰이며 대상면적은 23.59㎡로 잡혀 있지만, 실제 확인된 거래는 모두 17.02㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 비교는 참고값으로 보수적으로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.02㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2024.02 | 17.02㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 17.02㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 | 17.02㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
전체 3건 평균은 284,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 255,000,000원 1건이며 현재 최저가 300,000,000원은 그 117.6%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -14.7%인 하락 추세도 확인됩니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 남정기 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이상애 | 38,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 남정기 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 300,000,000원 가정에서는 임차보증금 290,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 5,000,000원으로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 240,000,000원 | 54,160,000원 | 294,160,000원 |
| 2회 유찰 64% | 192,000,000원 | 101,488,000원 | 293,488,000원 |
따라서 이 사건의 시세 비교는 유찰 후의 낮은 최저가만 놓고 하면 안 됩니다. 1회 유찰의 240,000,000원이나 2회 유찰의 192,000,000원만 보면 최근 거래 255,000,000원보다 낮아 보이지만, 실제 매수부담은 각각 294,160,000원과 293,488,000원으로 남습니다. 최근 거래 255,000,000원과 비교하면 여전히 높은 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서래초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상9층입니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 세로장방 토지이며 토지면적은 328.5㎡, 공시지가는 14,140,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 반포스테이리버뷰는 총 24세대, 사용승인일은 2019.11.13입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액. 현재 가격에서는 인수 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀌는 구조를 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계. 임차인 남정기와 경매개시 채권자 남정기가 동일하게 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급자료·점유관계 원본 확인이 중요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 284,333,333원보다 최근 12개월 거래 255,000,000원과 -14.7% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
- 면적 불일치. 대상면적 23.59㎡와 실거래 사례 17.02㎡가 달라 단순 금액비교에는 한계가 있습니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 실제 당해세·최우선변제 등은 배당결과를 바꿀 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 봐야 한다”
이 사건은 신건 300,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 현재 가격부터 최근 거래 255,000,000원의 117.6%이고, 최근 가격 흐름도 -14.7%입니다. 더구나 1회 유찰 시 54,160,000원, 2회 유찰 시 101,488,000원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 시나리오라, 실질취득액은 각각 294,160,000원과 293,488,000원으로 계산됩니다.
즉 이 물건은 최저가가 떨어지는 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 상당 부분 인수액으로 바꾸기 때문입니다. 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액이며, 그 실질취득액을 최근 거래와 비교해야 합니다.
