서울중앙지방법원 2026타경101107. 종로구 창신동 제이타워 10층 1007호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 조준호가 2022년 2월 16일 매매를 원인으로 243,000,000원에 취득했고, 2026년 6월 2일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준이지만, 그보다 앞선 2022년 3월 22일 전입·점유·확정일자를 갖춘 조성근과 2024년 3월 29일의 주택임차권등기가 있어 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
따라서 이 사건은 최저매각가의 할인율보다 낙찰가 + 승계되는 임차보증금 잔액을 먼저 봐야 합니다. 신건 가정에서 조성근은 227,952,000원을 배당받고 15,048,000원이 남습니다. 낙찰가 232,000,000원과 합치면 매수인의 확인된 실질취득은 247,048,000원입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가면 조성근의 미배당·인수액이 반대로 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 243,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1007호 · 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상11층 중 10층 1007호 |
| 시세 매칭 면적 | 16.01㎡ |
| 소유자 | 조준호 · 2022.02.16 매매 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
핵심은 을구 1번 조성근의 주택임차권입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.03.22이고 임차보증금은 243,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.29에 마쳐졌으며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 강제경매개시결정은 2026.06.02이므로 조성근의 권리가 훨씬 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성근 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.22 / 2022.03.22 | 243,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 15,048,000원 |
| 이정훈 현황조사·매각물건명세서 | 2025.07.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제이타워의 시세 매칭 면적은 16.01㎡이고, 확인된 거래 12건의 전체 평균은 239,750,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 232,000,000원이 전체 평균의 96.8%여서 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 데이터상 최신 거래는 2024.07 · 250,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -8.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
신건의 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 여기에 조성근의 미배당 보증금 15,048,000원을 더하면 확인된 실질취득은 247,048,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 111.0%입니다. 데이터상 최신 250,000,000원 거래와는 비슷한 수준이지만, 최근 추세가 -8.5%라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 전체 과거 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 조성근 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 15,048,000원 | 247,048,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 185,600,000원 | 60,798,400원 | 246,398,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 148,480,000원 | 97,398,720원 | 245,878,720원 |
위 실질취득은 확인된 조성근 인수액만 반영한 금액입니다. 이정훈의 보증금은 확인되지 않아 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 조성근 보증금 | 243,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조성근의 보증금 중 227,952,000원이 배당되고 15,048,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 4,048,000원으로 반영된 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1·6호선 환승역인 동묘앞역 북서측 인근이며, 단독주택·아파트·다세대주택·문화재·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 동묘앞역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상11층 건물의 10층 1007호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,328,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 제이타워는 48세대, 2021.05.28 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 232,000,000원에 조성근 인수 15,048,000원을 더한 247,048,000원이 최소한의 비교 기준입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 조성근 인수액이 60,798,400원, 97,398,720원으로 늘어 총 부담은 243,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
- 이정훈 권리 확인. 전입일은 2025.07.15이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 보증금 규모를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 239,750,000원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최근 추세 -8.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·규제 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 사건의 핵심은 감정가 232,000,000원이 아닙니다. 조성근의 보증금 243,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력과 우선변제권이 있어, 배당 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 신건 기준 확인된 실질취득은 247,048,000원이고 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 높습니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액이 커지면서 총 부담은 246,398,400원·245,878,720원으로 거의 유지됩니다.
가격 추세도 -8.5%이고, 제이타워 경매 통계는 평균 5.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 여기에 이정훈의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 여부까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 최저가를 할인으로 해석하기보다, 선순위 임차보증금과 미상 점유자의 승계 가능성을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
