서울중앙지방법원 2026타경101109. 상도동 주원베르빌 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 표면적인 최저매각가는 422,000,000원이지만 이 사건에서 먼저 볼 숫자는 낙찰가가 아니라 355,000,000원의 임차보증금입니다. 임차인 김영주는 2020.12.29 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준권리인 2024.10.28 광주은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 예상배당에서도 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조로 반영돼 있습니다.
현재 신건을 최저가에 취득한다고 가정하면 낙찰대금 422,000,000원에 인수보증금 355,000,000원을 더한 실질취득은 777,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 397,333,333원은 물론 최신 거래 400,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 더구나 낙찰가 422,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 106.2%라, 임차인 인수를 빼고 보더라도 신건 가격이 최근 시세보다 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-19 주원베르빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 50.98㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이유정 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 인수 | 355,000,000원 |
| 건축물대장 | ‘위반건축물’ 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2024.10.28 주식회사 광주은행 가압류 5,439,482원입니다. 2018.03.23 설정됐던 서울남부신용협동조합 근저당권은 2018.05.02 말소돼 현재의 말소기준이 아닙니다. 문제는 임차인 김영주의 전입·점유가 2020.12.29로 말소기준보다 약 4년 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.09로 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 그보다 앞서 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 전유부분 전부 · 2020.12.29 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 배당 미반영 | 보증기관 승계 없음 |
임차권등기 내용에는 임대차계약일 2020.11.10, 확정일자 2020.11.11, 보증금 340,000,000원과 2022.11.23 증액계약·2022.12.02 확정일자, 증액 15,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이 사건의 예상배당은 우선변제권 없이 임차보증금 355,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있으므로, 본 분석의 실질취득 역시 그 구조를 따릅니다.
② 시세 비교 — 최저가도 시세 위, 실질취득은 더 높다
주원베르빌101의 동일 면적대 최근 거래는 4건이며, 최근 12개월 표본 3건의 평균은 397,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.03의 400,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래보다 12.6% 높은 흐름입니다. 즉 하락 추세 자료는 아니지만, 현재 최저가 422,000,000원은 최근 평균보다 이미 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.75㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 48.75㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 50.98㎡ | 2 | 397,000,000원 |
| 2024.06 | 48.75㎡ | 2 | 353,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 397,333,333원 |
최저가 422,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 전체 4건 평균 386,250,000원과 비교해도 최저가 비율은 109.3%입니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매수인 인수액 355,000,000원을 포함하면 현재 회차의 실질취득은 777,000,000원, 최근 12개월 평균의 195.6%가 됩니다. 따라서 감정가만 보고 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 인수 · 임차인 김영주 보증금 | 355,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 5,439,482원 | 5,439,482원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영 | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,940,518원 |
예상배당상 채권자 청구액 360,439,482원은 현재 회차에서 전액 배당되고 54,940,518원이 소유자에게 남습니다. 반면 대항력 임차인 보증금 355,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 355,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,016,000원/㎡, 토지이용상황은 다세대로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 거래표본. 주원베르빌101은 12세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 표본은 3건이므로 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 김영주의 전입·점유 2020.12.29가 말소기준 2024.10.28보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 인수범위를 다시 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 422,000,000원만 보면 안 됩니다. 예상 인수액 355,000,000원을 포함한 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 후 재산정. 1회 유찰 시 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 인수액을 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재 내용의 구체적인 위반 부분과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 397,333,333원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 하며, 전체 평균 386,250,000원만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.22억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 감정가 422,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 김영주의 보증금 355,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있다는 점입니다. 현재 회차에서 실질취득은 777,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 397,333,333원의 195.6%입니다. 심지어 인수액을 제외한 최저가 자체도 최근 시세의 106.2%입니다. 여기에 건축물대장상 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마까지 내려가느냐’보다 ‘실제 미배당 보증금이 얼마 남아 매수인에게 넘어오느냐’를 먼저 계산해야 하는 대항력 인수형입니다.
