서울중앙지방법원 2026타경101113. 서울 강남구 대치동 919-14, 지상 5층 건물의 제3층 제302호로 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2026.05.26. 팽성농업협동조합 가압류보다 앞서 존재하는 전상기의 주택임차권입니다. 전상기는 2022.07.04. 주민등록과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 480,000,000원입니다.
따라서 이 임차권을 단순히 “매각으로 소멸하는 임차권”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 전상기의 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다. 다만 현재 최저매각가 964,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 임차보증금 480,000,000원이 전액 우선배당되므로 실질 인수잔액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 919-14 3층 302호 · 선릉로72길 26-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김광현 지분 2분의 1 · 김은정 지분 2분의 1 (2024.11.18. 소유권이전, 2024.05.30. 유증) |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 964,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상기 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 정보 | 2003.04.10. 준공 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
말소기준은 2026.05.26. 갑구 5번 팽성농업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 이후 2026.05.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전상기의 임차권등기는 2026.02.23. 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준보다 앞선 2022.07.04.입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 현재가 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상기 · 전유부분 전부 · 주거 | 480,000,000원 | 2022.07.04 · 2022.07.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 0원 |
전상기는 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구도 이뤄졌고, 현재가 기준으로는 보증금 전액을 우선배당 받는 계산입니다.
② 회차별 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 964,000,000원입니다. 제시된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 771,200,000원, 2회 유찰 시 616,960,000원으로 내려갑니다. 세 시나리오 모두 임차인 전상기의 보증금은 480,000,000원 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 전상기 배당 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 964,000,000원 | 480,000,000원 | 0원 | 1,008,040,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 771,200,000원 | 480,000,000원 | 0원 | 1,198,912,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 616,960,000원 | 480,000,000원 | 0원 | 1,351,609,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 964,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,040,000원 |
| 1. 임차인 전상기 보증금 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 팽성농업협동조합 | 1,000,000,000원 | 471,960,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 전상기 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가에서는 집행비용 12,040,000원을 제외한 뒤 임차인 전상기의 보증금 480,000,000원이 전액 우선배당되고, 팽성농업협동조합 가압류에는 471,960,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 한티역(수인분당선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제3층 제302호이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지로 현황 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 8,453,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 포함돼 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 확인. 전상기는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 배당표상 480,000,000원 전액 변제 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 전상기이고 금액도 480,000,000원으로 동일합니다. 임대차계약서·채권원인·경매신청 서류를 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 위반건축물 등재가 명시돼 있으므로 건축물대장 원본과 위반 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 대치동 인근 다세대 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 요소를 원본 기록과 교부청구 내역에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “선순위 임차권 없음”은 다르다
이 사건은 현재 최저매각가 964,000,000원만 놓고 보면 임차인 전상기의 보증금 480,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 실질 인수액 0원으로 계산됩니다. 하지만 권리 구조 자체는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 존재하는 형태입니다. 따라서 배당이 틀어질 경우의 인수 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 전상기로 기재돼 있다는 점, 매각물건명세서에 위반건축물 등재가 명시돼 있다는 점까지 확인이 필요합니다. 현재 자료만으로 시세 대비 가격 메리트까지 단정할 수 없으므로, 이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금의 실제 배당 결과·전상기 채권관계·위반건축물 내용·실거래 시세를 입찰 전에 원본으로 확정하는 것입니다.
