서울중앙지방법원 2026타경101114. 관악구 봉천동 정은펠리스9차 2층 201호, 감정평가상 다세대 주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2025.01.13. 설정된 김찬양의 주택임차권과 2026.03.20. 관악구 압류입니다. 김찬양은 임대차계약일 2021.03.16., 점유개시 2021.04.09., 주민등록 2021.04.12., 확정일자 2021.03.16.이고 보증금은 315,000,000원입니다. 이 임차권은 기준권리보다 앞서므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
다만 동일한 315,000,000원을 신고한 ‘시보증’은 김찬양 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 김찬양 315,000,000원과 시보증 315,000,000원을 각각 별도 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김찬양·이미영 2명으로 보아야 하며, 여기에 보증기관 승계 신고 1건이 별도로 존재하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101114 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-562 정은펠리스9차 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 홍윤호 · 2021.04.12. 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 임차인이 핵심
등기부상 2018년 구로신용협동조합 근저당과 신탁, 과거 경매·압류는 이미 말소된 내역입니다. 현재 분석의 기준으로 선언된 권리는 2026.03.20. 관악구 압류이며, 2026.06.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 김찬양의 주택임차권입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
| 실제 임차인 / 승계 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김찬양 | 2021.04.12 | 2021.03.16 | 315,000,000원 | 대항력 우선변제 임차권등기 |
| 이미영 | 2025.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 시보증 | 2021.04.12 | 2021.03.16 | 315,000,000원 | 보증기관 승계 김찬양 보증금 중복신고 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 105.7%
정은펠리스9차는 2018.07.26. 사용승인된 11세대 규모이고, 비교 면적은 53.8㎡입니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 353,750,000원입니다. 신건 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%로, 평균 시세보다 높은 가격입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 57.02㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 51.9㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 57.02㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 51.9㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.07 | 51.9㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.8㎡ | 4건 | 353,750,000원 |
최신 거래는 2026.01. 380,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 16.0% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 따라서 하락장 보정이 필요한 사례는 아니지만, 그렇다고 신건 최저가 374,000,000원이 최근 평균 353,750,000원보다 높은 사실이 사라지는 것도 아닙니다. 가격 판단은 전체 평균 344,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정 · 보증기관 중복신고 합산 제외)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 김찬양 임차보증금 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 배당 후 잔액 | - | 52,964,000원 |
| 주택도시보증공사 경매개시결정 | 315,000,000원 | 0원 |
동일한 김찬양 보증금에 대한 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 다시 배당하지 않은 계산입니다. 이미영의 보증금·우선변제 범위와 당해세 등은 확정되지 않았으므로 52,964,000원을 곧바로 소유자 잔여로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은천초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.07.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고 주차장시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,242,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증기관 중복신고 제거. 김찬양 315,000,000원과 시보증 315,000,000원을 별도 임차인 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 이미영 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 실제 임차인이 남아 있으므로, 매각물건명세서와 임대차 자료에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 299,200,000원, 2회 유찰 239,360,000원은 김찬양 보증금 315,000,000원보다 낮습니다. 이 구간에서는 최저가가 아니라 인수잔액을 더한 실질취득비용으로 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균 353,750,000원의 105.7%입니다. 최근 평균보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 효력과 현재 상태를 원본 서류에서 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “중복신고는 빼고, 미상 임차인은 남겨서 본다”
이 사건은 숫자를 단순 합산하면 위험도가 과장되고, 반대로 신건 배당만 보고 인수액을 0원으로 확정하면 위험을 과소평가하게 됩니다. 김찬양 보증금 315,000,000원과 보증기관 승계 신고는 하나의 보증금 관계로 보아야 하며, 신건 374,000,000원 가정에서는 김찬양 보증금을 전액 변제할 수 있습니다. 그러나 별도의 실제 임차인 이미영은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
가격 역시 신건 최저가 374,000,000원이 최근 12개월 평균 353,750,000원의 105.7%이므로 평균 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰될 경우에는 김찬양의 315,000,000원 보증금 때문에 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다. 결국 이 물건의 핵심은 이미영 임대차 금액 확인과 회차별 인수잔액 재계산입니다.
