서울중앙지방법원 2026타경101124. 관악구 신림동 씨지아름채 301동 402호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 소유자 장순미는 2021.01.09. 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 2026.06.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 이 사건에서 중요한 것은 등기된 임차권과 별도로 확인되는 점유 임차인입니다.
을구 1번 이미라는 임대차계약일 2022.05.02., 확정일자 2022.05.03., 주민등록·점유개시일 2022.05.31.이고 보증금은 295,000,000원입니다. 현재 매각가 323,000,000원 가정에서는 집행비용 5,322,000원 다음으로 보증금 전액이 우선배당되므로 이 임차권에서 남는 인수액은 없습니다. 그러나 김민혁은 2025.02.24. 전입한 대항력 임차인으로 확인되면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 ‘인수 0원’의 단순 안전형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 650-57 씨지아름채 301동 4층402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로26나길 30 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 36.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 4층 · 사용승인 2019.07.16. |
| 소유자 | 장순미 · 2021.01.09. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권보다 ‘미상 보증금’이 더 중요하다
이미라의 임차권은 전유부분 전부에 설정돼 있고 보증금 295,000,000원, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 다만 현재 회차 323,000,000원 매각 가정에서는 이미라 보증금이 전액 배당되므로 해당 임차권의 잔액 인수는 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미라 | 주거 (임차권등기) | 2022.05.31 | 2022.05.03 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 전액배당 시 잔액 0원 |
| 김민혁 | 주거 | 2025.02.24 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 가능성 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 금지 | 별도 판정 없음 | 별도 판정 없음 | 김민혁 보증금 중복신고 |
② 시세 비교 — 신건 323,000,000원은 최근 거래보다 높다
CG아름채의 확인된 유사면적 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2025.10. 315,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 315,000,000원입니다. 현재 최저가 323,000,000원은 그 102.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.56㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2024.02 | 36.34㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 315,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 3.3% 높은 흐름이지만, 그 최근 거래가격 자체가 315,000,000원입니다. 현재 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높으므로 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 김민혁의 보증금이 확인되지 않았다는 권리 변수가 별도로 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 이미라 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 22,678,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이미라 보증금이 전액 배당되며 주택도시보증공사에는 22,678,000원이 배당되고 272,322,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 이미라 임차권 기준이며, 김민혁의 보증금은 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 이미라 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 323,000,000원 | 0원 | 323,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 258,400,000원 | 41,017,600원 | 299,417,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,720,000원 | 91,974,080원 | 298,694,080원 |
이미라의 보증금은 대항력 있는 임차권이므로 유찰로 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 1회·2회 유찰 후에도 알려진 실질취득액은 각각 299,417,600원, 298,694,080원으로 유지됩니다. 최저가만 258,400,000원 또는 206,720,000원으로 내려간 것을 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 여기에 김민혁의 보증금까지 확인되지 않았으므로 실제 총 인수 부담은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난우중학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2019.07.16.입니다. 승강기·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5m 내외, 동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 3,535,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 존재하므로 적용 여부와 요건을 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 확인된 유사면적 실거래는 2건이고, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민혁 보증금 확인. 대항력이 확인된 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해 인수 범위를 먼저 확정해야 합니다.
- 시보증 중복 합산 금지. 김민혁 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 이미라·김민혁 2명입니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원의 102.5%입니다.
- 유찰 후 계산은 실질취득 기준. 1회 유찰 시 알려진 매각가+이미라 인수는 299,417,600원, 2회 유찰 시 298,694,080원입니다. 표면 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유관계와 임차인의 현황을 현황조사 원문 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 반영되지 않은 항목에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 권리도 ‘0원 확정’이 아니다
이 물건은 현재 회차에서 이미라의 295,000,000원 보증금이 전액 우선배당된다는 점만 보면 임차권 인수 부담이 사라집니다. 하지만 그것으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 김민혁이 대항력 있는 실제 임차인으로 확인되면서 보증금은 확인되지 않았기 때문입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 김민혁 보증금을 중복 표시한 것이므로 따로 더할 수 없지만, 정작 원 보증금 규모가 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 확정되지 않습니다.
가격도 신건에서 우호적이지 않습니다. 최저가 323,000,000원은 최신·최근 12개월 거래 315,000,000원의 102.5%입니다. 유찰되면 표면 최저가는 내려가지만 이미라의 미배당 보증금이 인수액으로 전환돼 알려진 실질취득액은 1회 유찰 299,417,600원, 2회 유찰 298,694,080원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액과 김민혁의 미상 보증금을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
