의정부지방법원 2025타경2559. 경기도 가평군 상면 행현리의 '늘예술전원마을' 내에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택이며, 토지면적은 736㎡입니다. 소유자 최기종 명의로 2020년 소유권이 이전되었고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
최초 감정가는 505,771,900원이지만 현재 최저가는 173,480,000원입니다. 세 차례 유찰에 따른 가격 하락은 뚜렷합니다. 다만 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접근성·매수 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 단순히 감정가 대비 하락률을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 행현리 770-9 도로명: 경기도 가평군 상면 축령로45번길 62-149 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택 |
| 1층 이용상태 | 방 2, 거실, 주방 및 식당, 욕실 및 화장실, 드레스룸, 현관 등 |
| 2층 이용상태 | 방 1, 가족실, 욕실 및 화장실 등 |
| 토지 | 736㎡ · 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(지적 및 건물개황도 참고) |
| 소유자 | 최기종 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2020.01.03 (매매 원인일 2019.12.23) |
| 감정가 | 505,771,900원 |
| 최저매각가 | 173,480,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 133,306,373원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
핵심은 2020.01.03 설정된 을구 2번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이며 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2015년 가평축산업협동조합 근저당과 2023년 김문자 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 이준하 가압류 및 안양세무서 관련 압류도 해제·말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 권리를 현재 인수할 채무로 다시 합산할 필요는 없습니다.
② 점유관계 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 거주한다는 의미로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락과 시세 할인은 다르다
현재 최저가 173,480,000원은 감정가 505,771,900원의 약 34% 수준입니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 주변 비교 실거래가격을 확인하지 못했으므로 실제 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 505,771,900원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 173,480,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 약 34% |
| 4회 유찰 시 | 121,435,999원 | 제시된 회차별 가정 · 감정가의 약 24% |
| 5회 유찰 시 | 85,005,199원 | 제시된 회차별 가정 · 감정가의 약 17% |
| 주변 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 비교 불가 |
추가 유찰 시 최저가가 더 낮아질 수 있지만, 이는 어디까지나 회차별 가정가격입니다. 실제로 해당 가격에 매수할 수 있는지, 이후 처분할 때 얼마에 팔 수 있는지는 입찰 경쟁과 시장 수요에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,228,720원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 177,600,000원 | 170,251,280원 |
| 2. 가압류 · 최장원 | 449,636,477원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 162,729,424원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 754,741,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당모형 기준입니다. 채권액 177,600,000원은 신한은행 근저당 채권최고액으로, 실제 확정 채권액과 같다는 의미는 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 133,306,373원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서는 집행비용 3,228,720원을 제외한 170,251,280원이 신한은행에 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아가는 배당금은 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권최고액과 후순위 가압류 청구액을 합산한 채권액은 1,544,706,937원, 예상 채권자 배당액은 170,251,280원, 산정 미배당액은 1,374,455,657원입니다. 다만 미배당 채권액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 해당 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가면 배당 부족은 커진다
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 173,480,000원 | 170,251,280원 | 1,374,455,657원 |
| 4회 유찰 시 | 121,435,999원 | 118,935,895원 | 1,425,771,042원 |
| 5회 유찰 시 | 85,005,199원 | 83,075,105원 | 1,461,631,832원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 상면 행현리 '늘예술전원마을' 내 위치합니다. 주위는 단독주택, 주거지, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 736㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 120,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역이며 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택입니다. 외벽은 벽돌쌓기 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호로 기재되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 그 구조·현황·매각범위는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변 실거래 비교가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 환금성을 확정할 수 없습니다. 단독주택·토지의 개별성과 3회 유찰 이력을 고려하여 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·전입세대 관련 자료 대조를 통해 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태를 지적 및 건물개황도와 매각목록으로 확인해야 합니다.
- 토지 범위. 건물 등기에 기재된 공동담보 토지와 실제 매각 대상 토지를 혼동하지 않도록 매각목록·토지등기·지적도를 대조해야 합니다.
- 실거래 시세. 유사한 입지의 단독주택 및 토지 거래 사례를 확인하고 토지면적·건물 상태·접근성 차이를 반영해 적정 매수가격을 검토해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인만을 근거로 가격이 저렴하다고 판단하지 말고, 현장 상태 및 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 세금·배당. 국세 및 가평군 압류가 확인됩니다. 등기상 소멸 예정 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각목록을 입찰 전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 최저가 173,480,000원입니다. 감정가 505,771,900원과 비교하면 가격이 크게 하락했지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 저렴하다는 의미로 받아들일 수는 없습니다.
등기상으로는 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 산정 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 주변 실거래 시세 미확인이라는 점을 별도로 해결해야 합니다.
특히 단독주택 및 토지는 아파트와 달리 동일 조건의 거래가격을 바로 대조하기 어렵습니다. 점유관계와 매각범위를 확정하고 유사 매물의 실제 거래가격과 환금성을 확인해야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리상 산정 인수액은 0원이나, 가격과 현장 리스크는 확인이 필요한 물건입니다.
