서울중앙지방법원 2026타경101134. 서울 강남구 자곡동 강남지웰홈스 비동 612호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 투에스엠주식회사이며 2021.09.09 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.10.24 전입·확정일자를 갖춘 홍정은 임차인의 보증금 225,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.09.05 국가 압류입니다. 홍정은 임차인의 전입일과 확정일자는 그보다 약 2년 앞서며, 임차권등기도 2025.02.19 마쳐져 있습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 따라서 말소기준 이후 등기라서 소멸한다는 사실만 보고 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 6층 612호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 평지붕 10층 건물 중 6층 612호 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 · 2021.09.09 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 246,977,776원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 2024.09.05 갑구 4번 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남을 수 있다
과거 기정희 명의 전세권 200,000,000원은 2016.02.12 설정되었지만 2020.10.16 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 판단 대상은 홍정은 임차권입니다. 홍정은은 2022.10.24 전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2025.02.19 임차권등기와 배당요구를 했습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 홍정은 본인의 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원 인수, 유찰부터 구조가 바뀐다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.24 | 2022.10.24 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 |
현재 최저가 233,000,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,062,000원을 먼저 제하고도 임차인 홍정은에게 보증금 225,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 명세서 문구상 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 차액은 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 현재 0원은 예상배당 결과이지 임차인의 대항력이 사라졌다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 233,000,000원 | 0원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 186,400,000원 | 42,009,600원 | 228,409,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 149,120,000원 | 78,767,680원 | 227,887,680원 |
③ 가격 판단 — ‘최저가’보다 실질취득액을 봐야 한다
이 사건에서는 현재 시점의 실거래 비교값으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 233,000,000원이나 향후 유찰가가 단순히 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 1회·2회 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조라서, 가격 판단 기준은 186,400,000원이나 149,120,000원의 표면 최저가가 아니라 각각 228,409,600원과 227,887,680원의 실질취득액입니다. 결국 유찰이 반복돼도 총부담은 보증금 225,000,000원을 중심으로 약 228,000,000원대에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 홍정은 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 246,977,776원 | 3,938,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 233,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사는 청구액 246,977,776원 중 3,938,000원만 배당되어 243,039,776원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 자곡동 율현초등학교 서측 인근. 오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생급배수·난방·엘리베이터·소화·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)·공공주택지구 등에 속하며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로. 북측으로 중로의 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 부정형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 8,562,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가 대신 실질취득액 확인. 1회 유찰 186,400,000원은 인수액 42,009,600원을 더해 228,409,600원, 2회 유찰 149,120,000원은 인수액 78,767,680원을 더해 227,887,680원으로 보세요.
- 배당표 최종 확인. 현재 계산에서는 임차인에게 225,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당액이 줄면 그 부족분이 매수인 부담으로 넘어올 수 있습니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 구분. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금 잔액까지 소멸하는 것은 아닙니다.
- 국세·지방세 배당관계 확인. 갑구에는 국 압류와 강남구 압류가 존재하므로 실제 배당 시 조세채권 금액과 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 임차권등기 상태와 실제 현장 점유가 일치하는지 매각기일 전 현황을 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 공부·현황·사용 목적을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 233,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 225,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 홍정은 임차인은 2022.10.24 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 말소기준 압류는 2024.09.05입니다.
그래서 유찰이 시작되면 구조가 뒤집힙니다. 1회 유찰의 표면 최저가는 186,400,000원이지만 인수액을 합친 실질취득은 228,409,600원, 2회 유찰의 표면 최저가는 149,120,000원이지만 실질취득은 227,887,680원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 총액을 보전하는 구조입니다. 현재 실거래 비교자료 없이 이 금액이 시세보다 싼지까지 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 매각가와 미배당 임차보증금을 합친 실제 부담이 얼마인가입니다.
