서울중앙지방법원 2026타경101138. 관악구 신림동 팔로스26 4층 403호, 전용 35.95㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이인순으로 2022.10.20. 소유권을 이전받았고 거래가액은 320,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권과 확약서입니다. 감예지는 전입 2022.07.22., 확정일자 2022.07.04., 보증금 320,000,000원의 임차권자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이 임차권은 2026.06.05. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
다만 2026.08.31. 주택도시보증공사로부터 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차보증금은 유찰로 배당 부족이 생기더라도 실질 인수 0원으로 처리합니다. 그러나 박지혜는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수도, ‘없다’고 단정할 수도 없습니다. 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-243 팔로스26 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) |
| 소유자 | 이인순 (2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.10.20. 등기 · 2022.10.17. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
말소기준은 2026.06.05. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 감예지의 주택임차권은 등기상 매각으로 당연 소멸하는 권리가 아니며, 전입 2022.07.22.·확정일자 2022.07.04.·보증금 320,000,000원으로 대항력 有·우선변제권 有입니다. 다만 앞서 본 2026.08.31. 확약서 때문에 이 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 감예지 | 전유부분 전부 · 320,000,000원 | 전입 2022.07.22 확정 2022.07.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 |
| 박지혜 | 주거 · 보증금 미상 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 3.95억보다 신건이 높다
팔로스26은 16세대, 2019.12.17. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용 35.95㎡와 동일 면적의 실거래 8건 중 가격 판단에 가장 중요한 것은 오래된 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건 모두 395,000,000원이고, 최신 거래인 2026.05 거래도 395,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 27.4% 높아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.95㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 35.95㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 35.95㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.95㎡ | 2건 | 395,000,000원 |
신건 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 평균 395,000,000원보다 6,000,000원 높고, 최근 시세의 101.5%입니다. 최신 거래 역시 395,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다도 높습니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 331,250,000원만 놓고 보면 차이가 더 커 보이지만, 최근 거래 수준이 크게 올라온 만큼 현재 가격 판단은 395,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,410,000원 |
| 1. 임차인 감예지 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 74,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 401,000,000원 가정에서 감예지 보증금 320,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 74,590,000원을 배당받아 245,410,000원이 미배당됩니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림동 소재 신성학교 북동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호로 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 경사지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 2025.10.20.~2026.12.31. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 팔로스26은 16세대이며 동일 면적 실거래 표본은 8건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최근 2건의 395,000,000원을 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박지혜 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 여부를 임의로 단정하지 말고 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.08.31. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 범위를 원문에서 대조해야 합니다. 확약 밖 임차인은 별도입니다.
- 보증기관 중복 신고 제외. ‘시보증’은 박지혜 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 감예지·박지혜 2명입니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 395,000,000원의 101.5%입니다. 현재 회차에는 최근 거래 대비 할인폭이 없습니다.
- 유찰 시 인수 숫자 혼동 금지. 배당 시뮬레이션상 감예지 관련 인수액은 1회 유찰 4,491,200원, 2회 유찰 67,752,960원이지만 확약 반영 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 임차권은 풀렸지만, 미상 임차인과 가격은 남아 있다
이 물건은 겉으로 보면 320,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 인수형처럼 보입니다. 그러나 신건에서는 그 보증금이 전액 우선배당되고, 2026.08.31. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서까지 제출돼 있어 확약 적용 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 여기까지는 큰 리스크가 해소됐습니다.
문제는 두 가지입니다. 첫째, 박지혜는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 둘째, 신건 401,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 395,000,000원보다 6,000,000원 높은 101.5%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “확약으로 주된 인수 위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인이 선행돼야 하고 신건 가격 자체에도 할인 메리트가 없다”입니다.
