서울중앙지방법원 2026타경101140. 서울 강남구 역삼동 강남역와이즈플레이스 11층1111호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 현장조사 당시에는 오피스텔로 이용 중이었습니다. 현재 소유자는 주식회사기록법인상생으로, 2021.10.04. 매매를 원인으로 2021.10.06. 소유권을 이전받았고 거래가액은 247,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 가압류나 후순위 채권 규모가 아니라 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력입니다. 이승주는 2024.02.02. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2024.01.10.입니다. 말소기준권리인 금강종합건설 주식회사의 2024.05.16. 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 11층1111호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현장조사일 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 주식회사기록법인상생 · 2021.10.04. 매매 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 237,188,172원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.05.16. 금강종합건설 주식회사의 가압류입니다. 이후 중소기업은행·신한자산신탁 주식회사·서울신용보증재단의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이승주의 전입일은 2024.02.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당으로 돌려받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 대항력과 우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승주 | 별지목록 기재 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.02 | 2024.01.10 | 222,300,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,000,000원 | 29,844,000원 | 225,844,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,800,000원 | 68,495,200원 | 225,295,200원 |
실거래 시세 자료가 없어 245,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 숫자만으로 평가하지 않고, 특히 유찰 이후에는 반드시 낙찰가 + 인수 보증금인 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 이승주 보증금 | 222,300,000원 | 222,300,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설 주식회사 | 701,909,836원 | 18,470,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 744,434,424원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 573,489,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 62,099,032원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 237,188,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산으로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 2,300,651,064원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역삼초등학교 남서측 인근이며, 상업용·업무용 건물과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선·신분당선 강남역이 소재합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·난방·기계식 주차·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 이승주의 전입 2024.02.02.가 말소기준 2024.05.16.보다 빠릅니다. 배당 부족액은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
- 신건 배당. 현재 매각가 245,000,000원 가정에서는 임차보증금 222,300,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원인지 실제 배당관계와 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득. 1회 유찰은 196,000,000원이 아니라 인수 포함 225,844,000원, 2회 유찰은 156,800,000원이 아니라 인수 포함 225,295,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 동일 용도·유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 현장조사일 현재 오피스텔 이용 상태이므로 입찰 목적에 맞는 이용·규제 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 거의 고정된다”
이 물건은 신건 245,000,000원 자체만 보면 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이승주는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 그래서 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 인수 29,844,000원, 2회 유찰 시 68,495,200원이 생기면서 실질취득액은 각각 225,844,000원과 225,295,200원입니다.
즉 이 사건의 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득액입니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 이 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지는 별도로 검증해야 합니다. 권리상 핵심은 명확합니다. 신건은 인수 0원, 유찰부터는 대항력 임차보증금 인수 가능성이 현실화됩니다.
